Quer viver de renda de aluguel sem pagar IR?

Por Michael Viriato

Os fundos de investimento imobiliários (FIIs) são os veículos mais eficientes para quem deseja ter uma renda de aluguel proveniente de imóveis.

A eficiência dos FIIs em relação a comprar imóveis diretamente está relacionada a cinco fatores:

1- Os FIIs possuem um maior retorno mensal líquido de IR proveniente de aluguel. Normalmente o aluguel de imóvel remunera uma taxa mensal entre 0,3% e 0,6%. Entretanto, esse aluguel ainda é tributado. Os fundos imobiliários estão pagando uma taxa média mensal de 0,6%, mas essa rentabilidade já é líquida de IR. Veja na figura abaixo a evolução do retorno mensal de dividendos dos FIIs. Ele é similar ao retorno mensal líquido de IR do CDI.

Retorno mensal líquido de IR do CDI e retorno médio de dividendos dos fundos imobiliários que formam o índice IFIX (Fonte: Economatica).

2- É possível obter uma maior diversificação geográfica e de tipo de empreendimento nos FIIs com poucos recursos do que com imóveis diretamente. Para dividir o investimento em imóveis comprando escritórios, hotéis, shopping centers e galpões, seria necessário dispender uma fortuna. O montante necessário para investimento ficaria maior se o investidor desejasse ainda dividir em regiões diferentes do país. Entretanto, com fundos imobiliários, essa diversificação poderia ser alcançada com investimento menor que R$1.000,00.

3- Um dos maiores problemas do investimento em imóveis para renda é a vacância. Um imóvel vazio significa custo, pois os gastos de condomínio, manutenção e IPTU ficam por conta do proprietário. Quando se investe direto em imóveis, normalmente o número menor de unidades possuídas eleva esse problema, pois um imóvel não alugado pode significar 100% de vacância. Por meio de fundos imobiliários, devido à grande diversificação de imóveis com poucos recursos, o problema da vacância é mitigado.

4- A negociação em mercado de bolsa de valores proporciona aos FIIs maior liquidez e menor custo de negociação, pois são evitados custos de transferência, documentação e corretagem que podem superar 10% do valor negociado.

5- Por fim, o investimento em imóveis por meio de FIIs permite que o aplicador conte com a gestão da carteira de imóveis realizada por uma equipe profissional. Dificilmente, um investidor que aplica diretamente em imóveis conseguiria contratar uma equipe de analistas e gestores para lhe auxiliar, pois o custo seria significativo e comprometeria a rentabilidade dos aluguéis.

No primeiro gráfico, observa-se o retorno do índice de fundos imobiliários (IFIX), do índice Anbima de títulos públicos federais referenciados a IPCA com vencimento maior que cinco anos (IMAB5+), do índice de empesas pagadoras de dividendos da B3 e do CDI. O IFIX supera o CDI no longo prazo e acompanha de perto o IMAb5+. Perceba que a evolução do desempenho do IFIX se situa entre o de um índice de renda fixa de maior risco, o IMAB5+, e um índice de ações de menor risco, o IDIV.

Apesar de os fundos imobiliários pagarem um dividendo mensal, proveniente principalmente do aluguel dos imóveis, e na maioria das vezes esses dividendos serem comparados a uma renda fixa, o investimento em FII, ou seja, em imóveis, se qualifica na classe de investimentos de renda variável, ou seja, de alto risco. Portanto, o investimento em imóveis mesmo que por meio de FIIs é indicado apenas a investidores de perfil moderado e agressivo e considerando horizonte de longo prazo.