A entrevista organizada pela XP Investimentos, foi transmitida, ao vivo pelo Youtube, neste último sábado e teve a presença do CEO Guilherme Benchimol, além de outros executivos da empresa. No final deste texto há um link em que é possível rever.

Comento abaixo alguns pontos relevantes das quase duas horas de audiência.

Economia estava começando a decolar

Guedes confidenciou que, segundo dados de arrecadação, o país estava crescendo bastante forte nos dois primeiros meses do ano. Segundo sua estimativa, não fosse a epidemia do Coronavírus, o PIB poderia atingir um crescimento de 3% no primeiro trimestre.

Como ele menciona, até a epidemia se acirrar na Itália, ao final de fevereiro, todos acreditavam que ela permaneceria contida na Ásia, mas “fomos pegos por este meteoro”. Esta surpresa não foi só do governo. Em entrevistas concedidas nas últimas semanas no canal da XP no Youtube renomados gestores de fortunas também confessaram que foram surpreendidos.

O Ministro acredita que, diferente do restante do mundo, que estava em processo de desaceleração econômica, podemos sair mais rápido desta crise, pois o Brasil estava no processo contrário.

Durante as últimas quatro semanas, os ativos financeiros se desvalorizaram, mas a queda também foi impulsionada por outro receio que Guedes também tranquilizou.

Fim de boatos

A ausência do Ministro nas últimas semanas levantou rumores de que ele poderia deixar o governo.

Em relação a isso, ele falou que seu sumiço foi proporcionado por dois motivos. Primeiro, pela intensificação dos trabalhos como forma de contornar rápido a situação. Segundo, pela orientação de se trabalhar de casa que todos estão vivenciando neste momento.

Ele também tranquilizou os ouvintes sobre a relação dos três poderes. Guedes exemplificou os diversos trabalhos que vem realizando em conjunto com os presidentes da Câmara dos Deputados e do Senado.

Pacotes de auxílio relevantes

Para ilustrar a relevância e velocidade de implementação dos pacotes econômicos que estão sendo liberados pelo governo ele compara com a reforma da previdência aprovada no ano passado.

A reforma da previdência foi aclamada pelo mercado, que gerou confiança em empresários e proporcionou a queda das taxas de juros ao seu mínimo histórico. Essa reforma previa uma economia de cerca de R$1000 bilhões em dez anos, ou seja R$100 bilhões por ano.

Os pacotes anunciados pelo governo que envolvem estímulo ao crédito, adiamento de impostos, envio de recursos a profissionais informais, adiantamento de décimo terceiro, liberação de FGTS, entre outros, somam quase R$800 bilhões. Esta enorme quantidade de recursos pode ser injetada na economia no espaço de três meses.

Conforme descrito pelo Ministro, mais iniciativas podem ser divulgadas para que os empresários e cidadãos mais afetados consigam fôlego para passar por este período de desaceleração, em que todos estão em casa.

Crises vem e vão e essa não será diferente, pois tem data para acabar.

Sua convicção é de que, tão logo o período de distanciamento social seja encerrado, a economia deva retomar e no próximo ano, o crescimento poderá voltar à trajetória positiva que se tinha no início do ano.

Reveja a entrevista de Paulo Guedes no seguinte link.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

Quem imagina que o maior desafio de Guilherme Benchimol – CEO da XP – foi alcançado está engando. Ele acredita que a transformação do mercado brasileiro de investimentos, que iniciou há 18 anos, só está começando.

Mas os desafios não se restringem apenas à esfera profissional. Após uma maratona de entrevistas com mais de cem investidores em menos de dez dias e das atividades na semana do IPO, da qual tive o privilégio de participar, o sábado se inicia com uma corrida de dez quilômetros no Central Park em Nova Iorque com sua equipe e time de assessores financeiros. Nesta corrida ele também buscou superar seus limites, terminando a prova com tempo próximo de 40 minutos.

Ao final da corrida, realizei a entrevista que transcrevo abaixo.

Você democratizou o mercado brasileiro de investimentos. Qual o próximo desafio?

O processo de democratização dos investimentos dos brasileiros está só no início. Ainda há uma grande jornada pela frente. Neste sentido, o que melhor define nosso desafio é fazer mais do mesmo e melhor.

Temos de continuar levando educação financeira às pessoas, mostrando a elas que terão mais qualidade de vida se aprenderem a lidar melhor com dinheiro.

Portanto, temos um plano muito audacioso neste tema. Nos próximos anos devemos implementar o maior plano de educação financeira do Brasil. Vamos levar aos brasileiros conhecimento de finanças pessoais em todos os níveis, desde o mais básico ao mais avançado.

A intenção é possibilitar até mesmo àqueles que ainda não conseguiram acumular recursos, o aprendizado de como fazê-lo, começando pela administração de suas despesas pessoais. Adicionalmente, também possibilitar aos mais avançados dar maiores passos.

Com o crescimento acelerado da XP, o que você tem feito para não se transformar nas instituições financeiras que são criticadas por todos?

Cada empresa tem sua essência, seus propósitos e seus valores. O propósito da XP é muito genuíno: queremos transformar o mercado financeiro para melhorar a vida das pessoas.

Os valores que regem esse propósito são ter sonho grande, mente aberta e espírito empreendedor. Este é o nosso tripé cultural, nosso DNA.

Minha missão na empresa é garantir, junto com o time, a manutenção destes valores através de um sistema meritocrático no qual todas as pessoas que possuam posição de destaque dentro da empresa tenham este propósito enraizado e sigam os mesmos valores como mecanismo para atingir suas metas audaciosas. Logo, se garantimos isto, a empresa nunca sai do prumo que fez ela chegar até aqui.

Como você toma suas decisões de investimentos financeiros pessoais?

Tenho um assessor financeiro na XP que é a pessoa que garante que minha carteira combina com meu perfil de investidor.

No entanto, essencialmente, gosto de investir em fundos de ações. Acredito que a melhor maneira de se ganhar dinheiro no longo prazo é o investimento em ações de boas companhias. Para implementar esta estratégia, a melhor forma é investir em bons gestores experientes, que possuam histórico comprovado e estejam alinhados com você no longo prazo, ou seja, aqueles que boa parte de seus próprios recursos estão investidos no fundo que eles administram.

Diria que a maior parte do que possuo de recursos financeiros líquidos está aplicado em fundos de ações. Este é um produto que cada vez mais as pessoas vão dar atenção, pois o cenário de taxas de juros no Brasil mudou brutalmente e todos devem migrar o foco do CDI para investir como se investe mundo afora.

Quais são os desafios do investidor brasileiro para o próximo ano?

O brasileiro vai precisar encarar que acabou o dinheiro fácil.

Antes, era possível investir em um título público ou CDB (Certificado de Depósito Bancário) e ter o melhor dos cenários, ou seja, alto retorno, alta liquidez e baixo risco. Esse cenário dos sonhos acabou.

Desde o Plano Real a média de taxa de juros no Brasil foi de 13,5% ao ano. Logo, nos últimos 25 anos ninguém teve de aprender a correr risco.

Agora com a taxa básica da economia, a taxa Selic, a 4,5% ao ano e podendo cair ainda mais, quem quiser ter a mesma remuneração do passado vai ter de aprender a correr risco. Isso passa por alongar seus investimentos, abrir mão de liquidez e aceitar mais volatilidade em suas carteiras.

Assim, os aplicadores vão ter de aprender a diversificar em fundos multimercados, fundos de ações, fundos imobiliários e ativos internacionais. Enfim, agora os investimentos começam a entrar na pauta de todos, pois o cenário macroeconômico os obriga a buscarem alternativas para rentabilizar seus portfólios.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

A inflação baixa com desaquecimento econômico permitiu com que os juros caíssem ao patamar historicamente mais baixo.

Como destacado pelo Ministro da Economia – Paulo Guedes, acabou o “paraíso dos rentistas” no Brasil. Com os juros mais elevados do passado, ninguém precisava fazer qualquer esforço e qualquer aplicação mediana remunerava mais de 1% ao mês.

Com aquelas altas rentabilidades não valia a pena ter ativos de risco no portfólio.

Os juros futuros negociados na B3 já sinalizam que a taxa básica da economia, a Selic, deve cair para próximo de 5,5% ao ano no curto prazo. Isto se concretizando, vai significar uma remuneração para os ativos que rendem o CDI de menos de 0,45% ao mês e para a caderneta de poupança uma rentabilidade mensal de 0,32%.

O que salva é a perspectiva de aprovação de reformas que podem destravar o crescimento econômico, pois assim há uma saída para os investidores.

De forma geral, os especialistas recomendam o mesmo que já venho falando aqui nesta coluna já há algum tempo, será necessário ter mais risco no portfólio.

Contextualizo para que entenda melhor a evolução dos ambientes de investimento.

Há cinco anos, a economia estava desacelerando forte e a trajetória dos juros era ascendente. Naquele instante, o aplicador deveria ser conservador em seu portfólio .

A partir de 2016, a reviravolta política com o impeachment da Presidente trouxe alguma perspectiva, mas os juros ainda eram altos. Neste sentido, o investidor deveria se posicionar cautelosamente otimista com sua carteira.

No fim de 2018, com as taxas de juros mais baixas, o cenário internacional menos turbulento e a expectativa de crescimento do país sustentavam um viés otimista para os ativos do portfólio.

João Simões, Head Sales de COE da XP Investimentos, brincando, sugere um novo viés para carteira de investimentos:

“Vai vir um tsumoney para os investimentos de risco no Brasil. O cenário atual permite ao investidor ficar perigosamente otimista.”

Esta é a visão que suporta as recomendações dos gestores.

Apex Capital

A Apex pela sua especialização recomenda a elevação da participação em ações nos portfólios, mas completam:

Encontre uma equipe experiente que você confie para te ajudar a navegar no mar de incertezas do futuro.

Eles estão confiantes na retomada da economia e seu portfólio tem como maior participação empresas ligadas ao consumo interno.

Dahlia Capital

Para a Dahlia a taxa Selic pode cair abaixo de 5% ao ano no médio prazo. Portanto, estão confiantes no investimento em bolsa devido ao elevado fluxo de caixa que as empresas estão gerando.

Não acreditam em retomada forte da economia. Assim, as empresas com sua alta capacidade ociosa, não precisarão investir e sobrará dinheiro para dividendos. Segundo eles estes devem ser relativamente atrativos em relação às taxas de juros.

Neste sentido, concentram seu portfólio em ações do setor de utilidade pública, reconhecidos pelos maiores dividendos.

Garde

O CIO da Garde, Carlos Calabresi, recomenda aos investidores minimizarem o ruído político, pois este apenas turva a visão sobre a tendência dos ativos. Ele destaca:

Sigam o que o Paulo Guedes (Ministro da Economia) fala.

Giufrida, complementa que para o investidor geral, um fundo multimercado é o ideal em um ambiente com baixos prêmios, pois pode mais rapidamente mudar a direção dos investimentos.

Kapitalo Investimentos

O sócio da Kapitalo, Carlos Woelz, ressalta que em momentos como o atual o investidor vai ter de ser mais seletivo com as equipes nas quais investe, pois estas vão ter de correr mais riscos.

Ibiuna Investimentos

Para André Lion, sócio e gestor da Ibiuna, depois da alta do mercado, o momento é para stock picking (seleção de ações), daí a relevância de uma equipe com experiência.

O ex-diretor do BC, acredita que o mercado ainda não precificou toda a queda que pode ocorrer nos juros e os fundos multimercado são um bom veículo para aproveitar os prêmios nos diversos ativos.

Moat Capital

O fundador e gestor da Moat Capital salienta que o mercado acionário é a classe de ativos com mais prêmio, pois está exposta ao crescimento econômico.

Luiz Aranha, também gestor da Moat, explica que para os investidores conservadores, os fundos da categoria long & short seriam mais indicados, para os moderados, sugere os fundos classificados como long biased, e para os aplicadores agressivos, recomenda conhecidos long only.

Sulamerica Investimentos

Para aqueles que acreditam que a bolsa está em seu máximo, Juan Morales, gestor de ações, adverte

O Ibovespa pode alcançar 140 mil pontos em até um ano.

Trafalgar Investimentos

O gestor Roberto Chagas, realça que os fundos de ações vencedores serão aqueles que tiverem equipes com especialistas nos mercados internacionais e em derivativos:

Estratégias diferenciadas, aliadas a intenso controle de risco destacarão os fundos com melhor retorno ajustado ao risco.

XP Gestão

O sócio e responsável pela equipe de gestão de fundos de renda fixa da Xp Gestão, Fausto Filho, sublinha que apesar de os juros estarem mais baixos ainda é possível ter bons rendimentos. No entanto, ele enfatiza:

Os investidores vão ter de alongar o prazo e elevar o risco, por exemplo, por meio de fundos de crédito privado para ter maiores ganhos.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

Poucos sabem que se planejassem, já poderiam ter dado a volta ao mundo. Quem ensina isso é o viajante Luiz Thadeu Nunes e Silva. Isso mesmo, “não é turista”, corrige ele mesmo. Engenheiro agrônomo, formado pela Universidade Estadual do Maranhão (UEMA), em 1981 e com especialização em Economia Rural. Fez carreira no serviço público por 38 anos, e, atualmente, é palestrante e viajante.

Em suas palestras motivacionais, ele ensina às pessoas como superar as adversidades.

“Passei por um acidente em que um motorista, atendendo o celular, bateu o carro. Passei por 43 cirurgias. Fui cadeirante e hoje uso muletas por ter dificuldade motora. Entendo como enfrentar e transpor os problemas. Assim, ajudo as pessoas a fazerem o mesmo e a lutar por seus objetivos.”

Nunes tem muito a ensinar sobre planejamento financeiro, disciplina, paciência e superação. São estas características que fazem com que ele seja um dos maiores viajantes do país. Selecionei abaixo alguns trechos de nossa entrevista.

Como foi a dificuldade financeira no momento do tratamento de seu acidente em 2003?

Quando completei 7 anos de idade, eu ganhei de presente minha primeira caderneta de poupança e desde então aprendi a poupar. Na época do acidente, eu já tinha uma boa reserva e um bom plano de saúde, o que me ajudou a atravessar este momento difícil.

Como planeja suas finanças?

Minha vida sempre foi planejada e disciplinada. Quando nasci, um olho veio com uma balança e outro com uma fita métrica. Assim, tudo é pesado e medido. Disciplinadamente, realizei investimentos durante toda a vida.

Construí um patrimônio capaz de suportar meu custo de vida e de viagens.

Como planeja as viagens?

Sempre me planejei, mas passei a viajar mais depois do tempo que fiz o tratamento. Foi naquele momento mais ocioso que criei uma conta de gastos adicionais no orçamento mensal, a de viagem. Além das despesas básicas de todo mês, minhas frequentes viagens geram uma despesa fixa que é bem controlada.

Tenho um planejamento rígido com minhas despesas de viagem. Antes de cada viagem eu me organizo de maneira que eu possa me programar para os custos ainda não previstos. Eu já sei quanto custa em média, um dia de viagem. Se uma viagem dura 20 dias, eu já sei, mais ou menos, quanto custa ao final. Para esse orçamento, eu me programo com antecedência. O que passa disso, o extra, eu já levo separado, para eventualidades, pois já tenho reservas em dólar e euro, de forma permanente. Nesse ano de 2019, já tenho viagens programadas: semana que vem estarei em Israel pela quarta vez. Até dezembro, já tenho 8 viagens compradas e já pagas, para todos os continentes.

Como compra as moedas internacionais para as viagens?

Não fico tentando adivinhar o melhor momento. Compro todo mês um pouco de Dólar e Euro.

Qual dica pode dar para quem quer economizar nas viagens?

Esteja atento aos preços de passagens, pois elas podem ser o maior gasto da viagem.

Utilizo aplicativos de compartilhamento de hospedagem e tenho um gasto médio de US$ 50 por dia com hospedagem. Reservo a mesma quantia para os gastos gerais com alimentação e passeios. Logo, em uma viagem de dez dias, reservo US$ 1.000. Só a passagem pode custar esse mesmo valor em uma viagem internacional, ou seja, 50% de seu custo total.

Para economizar, participo de grupos de discussão de viagens. Estou sempre atento as promoções e quando elas aparecem eu compro. Também costumo comprar milhas, quando aparecem oportunidades e usar o cartão de crédito para acumular mais.

Costuma fazer dívidas para viajar?

Não. Nunca tive dívidas. Me programo para evitá-las. Para tanto, tenho uma vida regrada, mantendo os gastos mensais menores que minha renda e ainda invisto periodicamente.

Conte sobre o plano de viagem para volta ao mundo?

Já visitei todos os continentes e estive em mais de 130 países. Fiz vários roteiros de volta ao mundo. Atualmente, tenho 4 roteiros prévios: saindo de Fortaleza, Brasília, Manaus e São Paulo. A meta é pisar em 2 ou 3 países, não visitados, em cada continente, tomar banho em todos os oceanos da terra, durante 50 a 60 dias. No roteiro mais barato, as passagens aéreas custam R$ 14.600,00. O custo adicional é de cerca de US$100 diários. Já tenho planejado há bastante tempo.

Considerando os números de Nunes, é possível mostrar que com apenas R$ 900 mensais, investidos por 36 meses, você também poderá dar sua volta ao mundo.

A viagem ao redor do globo, por 50 dias, custaria o total de R$ 34,1 mil. Assumindo uma taxa de juros acima da inflação de 0,3% ao mês, em seus investimentos, este planejamento é factível.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

Para projetar esse crescimento, ele compara o que ocorreu com os mesmos no mercado americano em mais de meio século de evolução.

Mestre em Economia pelo Insper, Bueno possui vasta experiência no mercado imobiliário, tendo atuado no Santander, na LCA Consultores e na consultoria imobiliária Cushman & Wakefield.

Transcrevo abaixo a entrevista que realizei com Bueno nesta última sexta-feira.

Como avalia o desenvolvimento do mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) no Brasil?

O valor de mercado total dos FIIs tem crescido aproximadamente 20% ao ano e já atinge R$ 45 bilhões , segundo a B3 (Bolsa de Valores brasileira). O interesse nesse investimento é constatado tanto pelo crescimento do número de investidores, quanto pelo percentual das carteiras, destes, alocado nessa classe de ativo. Esse entusiasmo é explicado pela queda na vacância dos imóveis e clara tendência de recuperação dos valores de aluguel, que reduzem o risco do setor e eleva seu potencial de retorno.

Como o desenvolvimento do mercado brasileiro de FIIs se compara ao americano?

A história dos FIIs no Brasil é recente e é comparada ao que ocorreu nos EUA há décadas. Nos EUA, o veículo similar aos FIIs é denominado REITs (Real Estate Investment Trusts). Podemos comparar o estágio dessa indústria entre os dois países, comparando o número de investidores, volume aplicado e proporção relativa a outros investimentos.

Existem 155 mil brasileiros investindo em fundos imobiliários, mas 80 milhões de investidores americanos aplicam neste mesmo ativo. O volume de US$ 1,1 trilhões investido nos REITs é mais de 24 vezes o de FIIs em nosso país. Enquanto no Brasil o valor alocado em FIIs representa apenas 1,6% do total investido em fundos de investimentos, os REITs tem participação oito vezes maior.

Como esses investimentos se desenvolveram nos EUA?

Nos EUA, a legislação que deu largada aos REITs é da década de 1960. Ao final da década de 1970 o mercado alcançou pouco mais de US$ 1,5 bilhão de capitalização e cresceu sete vezes  durante a década de 1980, atingindo a marca de US$ 11 bilhões. Durante a década de 1990, ocorreu mais um salto, quando o volume investido cresceu doze vezes, chegando a US$ 138 bilhões. As condições para tal crescimento, especialmente no início da década de 1990, eram muito especiais. Com uma vacância que iniciava sua queda em meio a condições econômicas favoráveis e preços de ativos muito defasados da realidade, não só as novas emissões podiam ser lastreadas por produtos com rentabilidade muito atraente, como também os preços das cotas deveriam subir para incrementar ainda mais os rendimentos dos investidores.

Maiores retornos em um mercado com fundamentos cada vez melhores proporcionou o boom de crescimento da década de 1990. A saber, a maior parte desse crescimento se deu por meio de ofertas de fundos já existentes, que passaram a se tornar mais líquidos e diversificados, ainda que muito fiéis às estratégias ligadas a tipologias específicas.

Os anos 2000 chegaram e, apesar dos problemas de 2008, os REITs continuaram a crescer. Entre 2007 e 2008 este mercado perdeu 40% em valor, passando de US$ 312 bilhões para US$ 191 bilhões de capitalização total. Nos anos seguintes, com o fim da recessão, atividade em alta, taxas de juros reais negativas, taxas de vacância cada vez menores e rentabilidades muito atraentes, o crescimento do setor se deu como uma locomotiva, aumentando em seis vezes seu tamanho ao longo dos últimos oito anos. Apesar das taxas de crescimento anuais recentes mais modestas com relação ao seu boom, no final do século passado, o crescimento ainda é maior que US$ 110 bilhões por ano, ou seja, equivale a dez vezes o mercado brasileiro total de FIIs.

Você acredita que vivemos um momento inicial de forte crescimento para os FIIs no Brasil?

Algumas caraterísticas estiveram presentes no mercado americano e sustentaram o crescimento nas últimas três décadas: quedas em taxas de vacância e recuperação econômica sustentável. Então, este é exatamente o momento que vivemos no mercado imobiliário brasileiro. A recuperação econômica garante a demanda, derrubando a vacância, aumentando aluguel e, também, o valor de patrimônio dos ativos.

Alguns tipos de imóveis, por exemplo, lajes corporativas e shopping centers, exibem ciclos longos de produção. O crescimento econômico deve extinguir a ociosidade, virando o balanço de demanda e oferta a favor dos detentores de imóveis e favorecendo o potencial de valorização. Mesmo galpões logísticos, cuja construção, após aprovações, dura algo entre seis e doze meses, deverão ter parte significativa de seu estoque ocupado nos próximos anos, especialmente, para os que se encontram mais próximos da cidade de São Paulo.

Tudo isso aliado a taxas de juros reais sistematicamente mais baixas no longo prazo, devem impulsionar os retornos dos FIIs com um risco relativo muito baixo. Esses fatores se somam para mostrar que este é um momento singular de potencial de crescimento para FIIs.

Com teses de investimento cada vez mais ambiciosas, focadas, ativas e, ao mesmo tempo, diversificadas, certamente esse veículo ganhará em liquidez, diminuirá sua volatilidade e performará muito bem frente outras classes de ativos.

Neste sentido, rendimentos acima de onze por cento real, acima da inflação, deverão ser comuns já para os próximos 36 meses, sendo alternativa interessante para investidores que procuram diversificar e diminuir a volatilidade de sua carteira, sem abrir mão de bons retornos.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

O reconhecimento de Lemann remonta do famoso banco de investimentos, o Garantia, e se estende pelos diversos negócios que possui, como a Ambev e sua sociedade com Warren Buffet na Kraft Heinz.

O painel foi uma verdadeira aula sobre os passos para a construção de uma carreira de sucesso e formação de riqueza. E, dentre todas as lições, destaco seis.

Você não precisa inventar

Muitos investidores dispendem grande energia na criação e desenvolvimento de nova tecnologia. Entretanto, acabam aprendendo, com seu próprio prejuízo, que o produto ou serviço não atende ao que os consumidores desejam. Lemann destaca que o foco no atendimento às demandas dos consumidores tem sido um dos elementos chave do sucesso de seus empreendimentos.

Tanto Haddad quanto Lemann lembram que tecnologias comprovadas, que atendem consumidores mundo afora, poderiam ser adaptadas para a realidade brasileira. Para isso, empreendedores poderiam buscar internacionalmente estas novas tecnologias, nos seus respectivos centros de excelência.

O fato de uma inovação ser bem-sucedida pelo mundo não garante o sucesso no Brasil, mas aumentaria as chances destes empreendedores.

Visão otimista

Aqueles que desejam empreender devem ter visão otimista. Os palestrantes entendem a situação econômica do país, mas ressaltam a evolução que ocorreu ao longo dos anos, desde que iniciaram seus negócios.

Para exemplificar a importância dessa atitude, Lemann lembra de quando iniciou o Garantia. Naquele momento, ele sofreu dois reveses: o mercado de ações despencou mais de 50% e uma importante associação com um grande parceiro internacional, que daria suporte à instituição, foi frustrada. Mesmo assim, transformaram aquele empreendimento no banco de investimentos mais reconhecido do país.

Horizonte de longo prazo

Investidores bem-sucedidos tomam decisões avaliando suas consequências no longo prazo. Os brasileiros se acostumaram a acompanhar e investir com horizonte de curto prazo. Essa prática resulta em menores retornos. Tomar decisões apenas olhando para o curto prazo leva a vender quando deveria estar comprando e vice-versa.

Conhecimento

A tentação de seguir investimentos e empreendimentos populares é quase irresistível. A recente escalada do Bitcoin e sua queda de mais de 60% exemplifica ao que estão sujeitos investidores sem conhecimento.

Lemann acredita que uma das maiores lições que o investidor deve seguir é investir apenas naquilo que conhece e tomar cuidado quando investir baseado apenas em expectativas.

Potencial

Ele reforça que é necessário avaliar a capacidade de evolução do negócio. Os investidores devem buscar negócios com alto potencial de resultado e crescimento.

Planejamento

Ambos palestrantes ressaltam que é importante planejar o empreendimento antes de investir. Entretanto, Haddad salienta que é necessário realizar não só o planejamento do cenário base, mas planejar o que fazer se esse cenário não se concretizar e mecanismos de separação de sociedades.

Um fator importante no sucesso das carreiras de Lemann e Haddad foi o estudo. Eles se empenharam em suas formações acadêmicas e demonstraram que continuam aprendendo até hoje.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

Você provavelmente já sabe que estou falando de imóveis. O melhor veículo para aquisição de imóveis como investimento são os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Eles agregam vantagens em custo, liquidez, rentabilidade, benefício fiscal por isenção de IR sobre os dividendos mensais e maior diversificação, ou seja, menor risco de vacância.

Para falar sobre esse investimento e porque estamos vivenciando uma oportunidade de mercado, entrevistei Giancarlo Gentiluomo.  Gentiluomo é o responsável pela área de FIIs da XP Investimentos e tem mais dez anos de experiência nesse segmento.

Na entrevista Giancarlo explica o que está ocorrendo com o mercado, compartilha quais setores devem mais se beneficiar e dá uma dica de ativo que você pode adquirir para se beneficiar com a valorização.

O que está ocorrendo com as cotas dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)?

A recente queda das cotas dos fundos de investimento imobiliários foi decorrente do stress momentâneo que abateu sobre os mercados. Em menos de dois meses o índice de ações Ibovespa caiu 18%, o Real se desvalorizou 10%, e a taxa de juros de longo prazo subiu mais de 200 pontos base (2%), fazendo com que os títulos de renda fixa de longo prazo se desvalorizassem mais de 10%.

Por ser um produto listado em bolsa as cotas apresentaram volatilidade. Deve-se levar em consideração que os FIIs de tijolo são lastreados em imóveis de fato. Estes por sua vez seguem uma dinâmica intimamente relacionada com a economia real e com o ciclo de incorporação dos diferentes tipos de ativos.

O que se observa com relação a estes aspectos é que a economia tem apresentado uma retomada de crescimento, ainda que gradual, e esta tem se refletido em uma maior demanda pela utilização de espaços corporativos.

Portanto, é de se esperar uma pressão altista dos preços dos imóveis e consequentemente, valorização do patrimônio líquido dos FIIs, para os quais os preços de mercado tendem a convergir no médio prazo.

Há oportunidades?

A recente queda abriu excelentes oportunidades. Há alguns casos em que o desconto do valor de mercado para o valor patrimonial supera 20%. Ou seja, é como se você comprasse um imóvel 20% mais barato que sua aquisição diretamente no mercado real.

Qual seria um exemplo de FII nesta situação?

Um exemplo é o FII BC Fund (BRCR11). Atualmente, suas cotas são negociadas a 70% de seu valor patrimonial e o valor de mercado das cotas representa um preço por metro quadrado implícito entre R$ 7 mil e R$ 8 mil.

Este valor é significativamente abaixo do custo de reposição dos imóveis no portfólio. Importante lembrar que seus imóveis estão concentrados em São Paulo e Rio de Janeiro onde o preço por metro quadrado é bem superior à média do país.

Quais setores de FIIs devem se beneficiar mais do cenário de recuperação econômica?

Assim como temos divulgado nos relatórios para nossos clientes, os ativos que mais se beneficiarão do ciclo são os de Lajes Corporativas situadas nas regiões comerciais de maior demanda na cidade de São Paulo, Ativos Logísticos próximos às regiões metropolitanas da região Sudeste e os Shopping Centers que devem se beneficiar com a elevação da renda disponível aos consumidores.

Os investidores que adquiriram cotas nas últimas ofertas públicas observaram o recuo dos preços de suas cotas. Como estes investidores devem se comportar?

É importante lembrar que investimentos no mercado imobiliário possuem horizonte de médio a longo prazo. Dentro desse contexto, é necessário acertar o momento do ciclo, que conforme comentei acima está favorável ao investidor neste instante.

Como Warren Buffet menciona, o mercado financeiro é um mecanismo que transfere dinheiro dos impacientes para os pacientes. Portanto, aqueles que tiverem disciplina em manter os bons ativos em carteira serão beneficiados com retornos reais (acima da inflação) superiores a 10% ao ano.

E quem não tem, agora é a hora de comprar?

Sem dúvida. Estamos vivenciando uma janela de oportunidade poucas vezes vista. Normalmente, nesses momentos os investidores ficam assustados e vendem suas cotas a preços excessivamente baixos.

Fundos Imobiliários, diferentemente de empresas, são imóveis cujo valor intrínseco fornece uma margem de segurança elevada em momentos de crise e se valorizam acima da inflação no longo prazo.

Portanto, esse é o momento de ir às compras.

Quais os FIIs mais defensivos e os mais arriscados e que podem se valorizar mais?

A resiliência dos FIIs é intimamente relacionada a perspectiva de ocupação, pois quanto mais estável for a receita de alugueis maior a previsibilidade para os investidores e mais conservador ele será. Assim, aqueles que possuem contratos atípicos de longo prazo, ou localizações privilegiadas, tendem a ser mais conservadores.

Os FIIs que possuem maior potencial de valorização são aqueles que apresentam maiores taxas de vacância e, consequentemente, se encontram mais descontados. Por isso, o setor de lajes corporativas se destaca em termos de perspectiva de valorização.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

Embora o COPOM não tenha reduzido a Selic na reunião de ontem, as taxas de juros já se encontram nas mínimas históricas. Atualmente, a taxa básica da economia está em 6,50% ao ano. Como tenho alertado, esse patamar põe em risco a aposentadoria da maioria dos brasileiros que estão acostumados a aplicar apenas em investimentos de baixo risco e elevada liquidez.

No entanto, as incertezas internacionais e locais tornam desafiadora a tarefa de diversificação do portfólio. A volatilidade nos mercados, resultante das dúvidas com relação à trajetória das taxas de juros americanas, taxas de câmbio e crescimento econômico do Brasil e mundo, torna ardua a atividade de escolha dos ativos até mesmo para os gestores mais experientes.

Mesmo nesse cenário, o investidor sempre pode contar com equipes especializadas para administrar sua carteira. Os gestores abaixo possuem um comprovado histórico de elevada rentabilidade em seus fundos, ou seja, já demostraram sua habilidade na seleção de ativos. Hoje, eles compartilham lições para você refletir sobre sua carteira de investimentos. São eles:

Carlos Maggioli, Quasar Asset Management

Daniel Delabio, Exploritas

Diney Vargas, Apex Capital

Equipe de Gestão, Garde Asset Management

Francisco Funari, Canvas Capital

Luiz Fernando Figueiredo, Mauá Capital

Luiz Parreiras, Verde Asset

Marcos Peixoto, XP Gestão

Mauricio Lima, Western Asset Management

Paolo Di Sora, RPS Capital

Gestor de fundos com foco em Renda Fixa

Na Quasar, sempre falamos que investir em crédito é diversificação e memória. Claro que há outros fatores importantes para este tipo de investimento, mas estes dois são fundamentais na seleção e gestão do risco. Porém isso também vale para nós, poupadores, quando pensamos num cenário onde o juro nominal fica baixo por um longo período de tempo. É importante diversificar parte da nossa poupança em ativos que nos tragam outros fatores de risco (erroneamente, mas usualmente, mensurados através da volatilidade) mas que também remunerem o investidor através do prêmio de iliquidez. Um fundo com liquidez diária deve, teoricamente, render menos que um fundo com 30 dias de saque. O investidor deve, através de seu assessor, migrar uma parte relevante dos recursos alocados em ativos que rendam próximo à Selic para ativos que rendam mais, ponderando fatores de risco e iliquidez. É extremamente importante que essa migração seja ponderada pelo perfil do investidor e depois pelo ativo; esta migração deve ser gradual e deveria seguir uma trilha que sai do Tesouro Direto, passando pelo crédito, multimercados, ações e, finalmente, exóticos. Por último, não podemos deixar de falar da memória. Estamos otimistas, acreditamos que o próximo presidente poderá implementar uma cartilha econômica positiva melhorando – em muito – o cenário para ativos de risco, mas não exagere!! Lembre-se dos ciclos econômicos, das qualidades e defeitos das empresas, que o cenário global também sofre mudanças repentinas, etc. Mantenha a volatilidade média de sua carteira dentro do seu perfil de risco. Assuma riscos mas com prudência.

Carlos Maggioli, CEO da Quasar Asset Management

Gestores de fundos com foco em multimercados

Com a recente queda das taxas de juros no Brasil, investidores que poupam para suas aposentadorias precisarão correr mais risco, se quiserem aumentar a rentabilidade de seu portfolio no longo prazo. Os portfolios que até então eram compostos apenas por títulos do Tesouro Nacional pós fixados ou fundos DI, que não apresentam volatilidade, precisarão ser combinados com títulos pré-fixados, títulos atrelados ao IPC-A de longo prazo e com investimentos em ações. Além disso, dado o atual ambiente mais volátil, com incertezas sobre as eleições presidenciais e a aprovação de reformas estruturais no país, uma boa opção é a inclusão no portfólio de fundos de investimentos no exterior. Estes fundos contam com toda a segurança de legislação e transparência que o investidor brasileiro está acostumado, e permitem uma maior diversificação de carteira de investimentos, com outros ativos e países além de sua exposição ao risco Brasil.

Mauricio Lima, Portfólio Specialist da Western Asset Management

“É fato que a Selic está baixa, mas o mercado de juros para o longo prazo oferece um prêmio de risco substancialmente mais alto que o juro de curto prazo. A NTN-B 2028, por exemplo, é uma boa alocação para o pequeno investidor aproveitar essa oportunidade, uma vez que vai pagar nos próximos 10 anos 5,10% + inflação. Comparando com as outras classes de ativos, é difícil achar uma relação de retorno para o risco tão boa quanto a dessas NTN-Bs, especialmente se é uma alocação pensando na aposentadoria. Essa é a maior alocação atual dos fundos da Verde AM”

Luiz Parreiras, gestor da Verde Asset

“Na nossa visão, aquele que estiver pensando em aposentadoria deveria procurar um bom fundo de previdência, suas principais vantagens são, profissionais tarimbados escolhendo os melhores ativos para você, os ativos tem um horizonte de longo prazo e em um acidente de falecimento seus herdeiros receberão os recursos muito rapidamente.”

Luiz Fernando Figueiredo, CEO da Mauá Capital

“Além dos fundos multimercado, o investidor deve procurar produtos que investem no exterior. Uma opção são os fundos de “beta alternativo”, que diversificam seus investimentos em dezenas de países e centenas de ativos, selecionando aqueles que possuem maior retorno esperado – ou seja, ativos com taxa de juros, cupom, dividendo ou spread elevados. Esses investimentos têm apresentado retornos atrativos e consistentes, além de baixa correlação com o mercado, mas é importante ressaltar eles têm horizonte de longo prazo e que o investidor deve estar ciente dos riscos da estratégia antes de investir.”

Francisco Funari, gestor da Canvas Capital

“Para o investidor que está poupando para a aposentadoria, a queda da Selic por enquanto não deveria alterar seu planejamento, já que a taxa relevante para o longo prazo, dos títulos indexados à inflação, não mudou muito. Sugiro que ele mantenha sua estratégia, reservando uma parte da renda para aplicar em títulos e fundo de prazo de maturação coerente com o longo prazo, incluindo além do Tesouro IPCA+, ações, fundos multimercado e fundos imobiliários.”

Equipe de Gestão da Garde Asset Management

“Acreditamos que a maneira mais eficiente do investidor ter melhores retornos seria investir em bons Fundos Multimercados, que buscam diferentes estratégias e que conseguem analisar bem em qual mercado está a melhor relação risco x retorno. É muito importante montar um portfolio diversificado e com estratégias descorrelacionadas evitando assim comprar vários fundos que façam a mesma coisa. Expandir o universo de investimentos e olhar investimentos não correlacionados são as regras do jogo para uma aposentadoria tranquila. “

Daniel Delabio, gestor da Exploritas

Gestores de fundos com viés para o mercado de ações

“Vivemos tempos turbulentos no mercado financeiro. O cenário internacional passou a estar mais desafiador para investimentos em mercados emergentes em função da alta de juros no mercado americano, consequente valorização do USD frente moedas como o Real. Não bastasse essa maior incerteza internacional, o panorama político no Brasil está muito desafiador. Existem grandes chances de termos um novo presidente com baixa convicção liberal e com enormes dificuldades de conduzir as reformas estruturais que o Brasil precisa aprovar para sair da crise fiscal aguda que se encontra. Neste contexto, onde investir meu dinheiro? Incerteza demanda flexibilidade, por isso minha sugestão é investir em fundos onde gestor tenha alternativa para investir em diversas classes de ativos, possa apostar contra (ficar vendido) caso o pior cenário prevaleça, tenha mandato para investir tanto no Brasil como em outros mercados internacionais. Fundos multimercados macro, fundos de retorno absoluto e equity-hedge fazem mais sentido neste momento que vivemos. Se for para montar uma carteira de ações, minha sugestão é diversificar num basket de empresas exportadoras, que ganham com a desvalorização do Real, como por exemplo, Suzano, Embraer, Braskem, Vale e Gerdau. Momento de privilegiar liquidez (evitar small caps) e demandar flexibilidade na gestão.”

Paolo Di Sora, gestor e sócio da RPS Capital

“Salvo uma grande catástrofe não deveremos ter SELIC de 2 digitos mais no Brasil. Com isso o investidor vai precisar de tomar mais risco pra rentabilizar sua poupança. A maior parte da população tem trauma de renda variável pelos péssimos resultados que o Ibovespa deu nos últimos 10 anos, rendendo apenas 17% contra 174% da Selic. Porém se olharmos para o desempenho dos bons gestores isso não foi assim. Diversos gestores conseguiram ganhar da Selic mesmo nesse cenário de recessão que tivemos nos últimos 10 anos (aqui jabá para o XP investor FIA que rendeu 231%). Sendo assim se tivermos 10 anos pela frente minimamente melhores que os últimos 10, com certeza a renda variável será um bom retorno mas o investidor deve dar valor para a gestão ativa e ter um horizonte de longo prazo sem ficar olhando a rentabilidade mês a mês.”

Marcos Peixoto, CEO da XP Gestão

“A primeira coisa que a pessoa deveria fazer é se tornar um investidor de longo prazo; a segunda coisa é investir um pouco regularmente – de tempos em tempos, com uma regularidade investir um pouco, não precisa ser muito – o importante é ter regularidade – ter esta disciplina; terceiro esperar o tempo passar, para que os ganhos se beneficiem do retorno composto que o tempo oferece – melhor ainda se for um investimento em que não se precise pagar imposto no curto prazo e somente no final, como os fundos de ações. Esperar, 10, 20, 30 anos – quanto mais melhor. Investir em fundos de ações que investem em empresas que crescem. Não se deve pensar no curto prazo. Ganha-se sendo um investidor de longo prazo. Quanto mais cedo se começ a investir melhor, pois assim o investidor tem mais tempo para recuperar eventuais perdas. Apesar do cenário mais conturbado, o investidor não deve deixar de considerar o investimento em ações para a aposentadoria, especialmente com a queda da Selic. Sempre lembrando que cada investidor tem uma tolerância a risco e perdas maior ou menor ao fazer investimentos. O investidor com maior tolerância a risco pode investir mais em ações e títulos de renda fixa de longo prazo que são mais voláteis e podem oferecer um retorno mais alto ao longo dos anos.”

Diney Vargas, Diretor da Apex Capital

*Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

O cenário para o restante do ano se apresenta bastante desafiador. Internamente, temos uma das eleições presidenciais com maior incerteza quando comparada ao passado recente. No exterior, riscos de guerra comercial e de aumento de taxas de juros colocam em cheque a continuidade do ambiente benigno de crescimento econômico com baixa volatilidade nos ativos dos últimos anos.

Neste momento, muitos investidores começam a perceber que os elevados juros de curto prazo já não existem e se questionam para onde levar suas economias. Com esta difícil tarefa de traçar perspectivas e orientar o investidor, conversei com a equipe de uma das mais tradicionais gestoras de recursos do mercado, a Neo Investimentos.

A Neo Investimentos é uma gestora de recursos independente (não ligada aos grandes bancos) fundada em 2003. Conversei com três de seus gestores: Marcelo Navarro, Mario Schalch e Gustavo Mazieiro. Navarro e Schalch são, desde a fundação da gestora há quinze anos, os responsáveis pelo fundo Neo Multi Estratégia. Desde 2003, o Neo Multi Estratégia valorizou 544%, equivalente a mais de 120% do CDI, e apresentou resultado positivo em momentos delicados de mercado como na crise de 2008 e em maio de 2017.
 

O que esperar do cenário de investimentos no Brasil esse ano?

A taxa básica de juros brasileiras caiu para o patamar mínimo histórico e o CDI que é o indicador que usualmente esse investidor acompanha, rende apenas 6,39% ao ano. Esse baixo retorno, vai incentivá-lo a buscar alternativas. Entretanto, o longo período de taxas mais altas fez com que o investidor brasileiro se tornasse acomodado e não procurasse educação financeira. A alocação em ativos de risco não é algo simples e a consequência, se não for bem estudada e implementada, pode ser um efeito contrário ao desejado, ou seja, em vez de elevar a rentabilidade, pode apenas perder dinheiro. Além disso, o momento de maior volatilidade e de preços dos ativos mais justos pelas valorizações recentes, torna a tarefa ainda mais desafiadora. Nesse sentido, acreditamos que o melhor veículo para o investidor que está acostumado com produtos de menor risco é o investimento em um fundo multimercado. Ao aplicar em fundo o investidor conta com uma equipe especializada que poderá trazer mais agilidade em momentos como o atual e alocar em risco de forma ótima.

Quais fatores olhar na seleção de fundos multimercados?

Existem muitas alternativas para o investidor escolher e este processo de seleção deve ser cuidadoso. Um primeiro fator é a longevidade da equipe e do fundo. Um fundo com uma equipe com longo histórico já passou por vários momentos de stress no mercado, aprendeu e provou que consegue superá-los. O cenário de maior liquidez internacional levou vários ativos a estarem negociando com um preço sem sentido. Para o pequeno investidor, identificar esses ativos não é trivial.

Como o Warren Buffet fala: “você só descobre quem está nadando pelado quando a maré baixa”, ou seja, momentos de stress vão se repetir e equipes que já passaram por estes adquiriram experiência e melhores controles para contornar.

Um segundo fator é a utilização de estratégias diferenciadas. O investimento de risco tradicional (bolsa, câmbio e juros) acaba expondo o investidor a uma relação retorno/ risco ruim em vários momentos como o atual. Gostamos de utilizar em nosso fundo estruturas com derivativos que produzem resultados positivos tanto em momentos de stress como nos de euforia. Essas estruturas reduzem a correlação do produto com outros e melhora a diversificação dos clientes.

Um terceiro fator é a experiência dos gestores em investimentos internacionais. Com a queda dos juros no Brasil é importante buscar alternativas pelo mundo e em fundos multimercado como o nosso, o investidor pode ter acesso a essa opção.

Falando em diversificação internacional, o que esperar para o dólar?

A situação econômica atual do país é bem diferente de quando o câmbio atingiu R$4/dólar. O déficit em conta corrente que registra as entradas e saídas devidas ao comércio de bens e serviços internacionais, bem como pagamentos de transferências, se mostra significativamente melhor agora. Isso pode ser visualizado no gráfico abaixo.

Perceba que quando tínhamos uma situação de deficit como o atual, o câmbio se manteve em patamar igual ou inferior ao atual. Estimamos que se o resultado da eleição for por um candidato reformista, o Real tem espaço para se valorizar para o patamar anterior de R$3,2/ dólar. Portanto, potencialmente, nossa moeda poderia voltar a se apreciar até o final do ano.

A bolsa é uma boa alternativa no momento?

No início do ano, indicamos que ainda havia espaço para valorização (ver link) e o Ibovespa subiu em menos de quatro meses mais que duas vezes o retorno do CDI do ano. Com a alta recente e os riscos do momento, não vislumbramos uma relação retorno/ risco favorável para a bolsa. Portanto, aqueles que estavam fora, devem planejar com cuidado a elevação de exposição a renda variável.

Entretanto, vislumbramos um bom potencial de ganho nos preços relativos de empresas negociadas na bolsa. E é isso que estamos fazendo em nosso fundo. Identificamos empresas que estão relativamente mais baratas. Compramos as ações das empresas mais baratas e vendemos a descoberto as ações das empresas mais caras (ver link). Nesse sentido, o fundo aufere o ganho do diferencial de preço entre as duas ações não importando para qual direção vai o mercado. Para um indivíduo realizar análise de diversas empresas e identificar aquelas que relativamente estão mais baratas não é trivial e exige uma equipe de analistas investigando. Atualmente, esse é o maior potencial de ganho do mercado acionário não só no Brasil como internacionalmente.

Quais aplicações em títulos de renda fixa estão mais interessantes?

As taxas caíram bastante e o risco de repiques inflacionários não está afastado. A inflação caiu como reflexo da queda do preço de alimentos e do período recessivo por que passamos. No entanto, o Brasil não fez o dever de casa e se a economia retomar o crescimento ou surgir pressões nos preços de commodities, podemos voltar pontualmente a ter alguma inflação superior ao atual patamar. Portanto, acreditamos que as taxas pré-fixadas de curto prazo não estão atrativas quando considerado o balanço retorno/ risco. Entretanto a taxa de juros real de longo prazo (5% ao ano mais IPCA) presente nos títulos públicos ainda se mostra interessante. Para o investidor que deseja economizar para a aposentadoria, os títulos públicos referenciados a IPCA de longo prazo permanecem atrativos.

Para explicar as principais dúvidas dos investidores no processo de investimento nesse veículo conversei com um especialista em fundos de investimento imobiliários (FII), Raul Grego. Grego é um dos analistas da empresa de pesquisa independente Eleven Financial Research. A casa de análise existe desde 2015 e possui uma gama de produtos voltados para aplicação financeira, específicos para cada tipo de investimento, dentre eles um que é focado em Fundos Imobiliários (Riqueza em Construção).

Além de contribuir com seus conhecimentos, Raul, gentilmente, compartilhou um de seus relatórios recentes para que o investidor entenda o trabalho de pesquisa que é realizado para avaliar se um FII é um bom investimento. O relatório completo está disponível no final da entrevista.

Como analisar um fundo de investimento imobiliário (FII)?

A análise de um FII pode ser dividida em duas etapas: qualitativa e quantitativa. Na etapa qualitativa são avaliados critérios como: gestão, caracteríticas do fundo, diversificação da carteira, tipo de imóvel, localização, demanda pelo imóvel e outros.

Na avaliação da gestão, são ponderados o histórico do gestor, sua experiência e visões sobre o mercado. Com relação às características do fundo, são identificadas as taxas envolvidas, os administradores e a existência e qualidade de consultores. A diversificação do fundo é importante, mas não essencial, pois o FII pode ter apenas um imóvel, porém com qualidade inquestionável.

Todos já ouvimos falar que quando se avalia um imóvel deve-se atentar para três critérios: localização, localização e localização. Esses não são os únicos critérios para fundos imobiliários, mas sem dúvida têm um forte peso.

Quando se analisa o tipo de imóvel, os contratos de aluguel devem ser investigados a fundo. Todas as características dos contratos devem ser analisadas. Se eles são atípicos, ou seja, com prazos acima de cinco anos e com exigências de garantia de cumprimento até o vencimento, ou se são típicos, isto é, contratos padrão com menor segurança de manter o locatário.

O investidor de FII pode ganhar com a valorização de preço e com o ganho de dividendo. Portanto, na análise quantitativa, é construído um modelo de dividendos descontados, no qual se determina a capacidade e sustentabilidade de pagamento de dividendos pelo fundo e o potencial de ganho de capital por valorização. Um exemplo é o apresentado na figura abaixo.

Quando um FII deve ser vendido?

A decisão de vender um FII pode ser fundamentada em dois critérios: preço e ganho de dividendos. Se o preço justo baseado no modelo de dividendos descontado não se mostrar satisfatório ou se a perspectiva de dividendos futuros se mostrar desfavorável, o FII pode ser colocado a venda.

Olhando pela ótica dos ganhos de dividendos, manter um FII se mostra desfavorável quando a rentabilidade resultante da divisão dos dividendos anuais futuros pelo preço negociado do FII se mostrar pior que o retorno real promovido por um título público referenciado à inflação de longo prazo, por exemplo, a NTN-B 2050. Logo, se o ganho de dividendo esperado for menor que 5% ao ano (acima da inflação), é melhor trocar por outro FII.

Nessa análise, é necessário tomar cuidado com o julgamento simples do dividendo atual, pois o que importa são os dividendos futuros. O dividendo atual, pode estar baixo por um aspecto conjuntural e ter potencial de alta. Portanto, seria recomendável manter esse FII em carteira. Assim como, o dividendo atual pode estar alto, mas a perspectiva ser de queda. Esta é a situação que abordarei em seguida, e nela, deve-se procurar o melhor momento para venda.

Um fator importante a ponderar na decisão de venda é o risco dos dividendos futuros cessarem ou serem reduzidos. Isso pode ocorrer por perspectiva de vacância, revisão de aluguel ou quebra de contrato. Essas condições, em menor ou maior grau, estão presentes nos FII de agências bancárias – por exemplo. A evolução tecnológica tem feito os bancos diminuirem o número de agências. Adicionalmente, vários contratos estão com preços acima de mercado, devido à renovação por inflação sem direito a revisionais. Logo, os dividendos desses FIIs devem cair ao longo do tempo.

É possível fazer alguma associação dessa estratégia de venda com o aluguel que as pessoas recebem de seus investimentos em imóveis residenciais?

Usualmente, as pessoas gostam de comprar imóveis residenciais como investimento para alugar. Avaliando a taxa de aluguel que em média se ganha, essa compra não deveria ser realizada. De acordo com o índice FipeZap, a taxa média de aluguel é menor que 5% ao ano. Portanto, esses imóveis residenciais são piores investimentos que muitos FIIs, que podem ter rendimentos isentos de IR superiores a 6% ao ano (acima da inflação). Assim, muitos investimentos em imóveis residenciais poderiam ser trocados por uma carteira de FIIs para obter maiores retornos.

Quantos FIIs deveriam compor o portfólio de um investidor?

Para uma carteira de FII ser considerada como diversificada o número de FII que seria interessante manter é de seis a oito. O número é menor do que o normalmente recomendável para carteiras de ações, mas é preciso considerar que os próprios fundos, na maioria das vezes, já são diversificados em vários imóveis. Com essa quantidade já é possível ter uma boa divisão entre segmentos e regiões, de forma a mitigar os riscos envolvidos para a classe de ativos imobiliários.

Quais setores de FII possuem o maior potencial de valorização?

Dois setores apresentam boas perspectivas: lajes comerciais e shopping centers. A retomada econômica deve favorecer ambos.

O setor de lajes comerciais deve ser avaliado na perspectiva do ciclo de lançamentos e este ciclo costuma evoluir de forma inversa ao econômico. Nos momentos em que a economia cresce forte, novos empreendimentos são iniciados, pois a demanda por escritórios é elevada e os retornos são altos. Esses empreendimentos demoram cerca de dois a três anos para serem entregues. Portanto, quando o ciclo econômico reverte, muitas vezes, é o instante em que uma grande oferta de imóveis está chegando ao mercado. Logo, a sobreoferta de imóveis promove temporariamente a queda de rentabiliadde dos aluguéis comerciais.

Esse fato foi justamente o que ocorreu nos últimos dois anos. Olhando para frente, a perspectiva é de um menor número de entregas e um crescimento da demanda, combinado com o início de um reaquecimento da economia. Assim, é esperado que ocorra uma suboferta de imóveis e o retorno dos aluguéis comerciais seja reajustado acima da inflação.

O setor de shoppings deve ser beneficiado pelo aumento do fluxo de pessoas e veículos que eleva as receitas de estacionamento e dos lojistas. A maior receita dos lojistas favorece a revisão dos alugueis e reduz a inadimplência e vacância.

Se o veículo FII é tão bom, por que alguns investidores têm aversão ao produto?

Os FIIs são os melhores veículos para se investir em imóveis. Eles agregam vários benefícios ao investidor, como o custo de aquisição, a isenção de IR, liquidez, menor risco e maior possibilidade de retorno. Mais do que simplesmente um instrumento financeiro eles são empreendimentos imobiliários, que são negociados em bolsa de valores. Isso faz com que seus preços sejam visualizados em tempo real e as oscilações de preço assustam os investidores. Já no investimento direto em imóveis, o preço só é apurado no momento de venda, ou seja, não se sofre com oscilações intermediárias.

Quando os FIIs foram lançados no mercado nacional em grande volume (entre 2011 e 2013), os investidores confundiram com aplicações de renda fixa e alocaram uma participação do patrimônio maior que a recomendável. Entretanto, imóveis são aplicações de renda variável – seja direta ou indiretamente, pois o preço de um imóvel oscila e o fluxo de pagamentos de aluguel é incerto. Dessa forma, a exposição a esse tipo de aplicação deve ser cuidadosamente medida de acordo com o perfil do investidor.

Acredito que os atuais investidores amadureceram e já entenderam que o investimento em imóveis tem risco, é um instrumento de longo prazo com bom potencial e o veículo FII, sem dúvida, é o melhor para capturar este potencial.

Clique no link e faça o download de um relatório completo de FII cedido pela Eleven Financial Research.