Para caracterizar um investimento imobiliário como a melhor oportunidade, podem ser elencados vários critérios. Neste momento, vou comentar sobre apenas um deles: o preço negociado em relação ao custo de reposição.

Ninguém é capaz de discordar que comprar um ativo abaixo de seu custo de reposição é um bom indício de um grande negócio. Esse conceito não é recente. Em 1966, Nicholas Kaldor criou um índice para medir esta característica. A partir de 1977, este índice ganhou popularidade com o trabalho do prêmio Nobel em economia, James Tobin.

Este índice é chamado Q de Tobin e é calculado a partir da divisão do valor de mercado pelo custo de reposição do ativo, conforme equação abaixo.

Segundo Tobin, o mercado estaria em equilíbrio quando este índice fosse igual a 1, ou seja, o preço de mercado fosse igual ao custo de reposição. Quando o índice está entre 0 e 1, isso significa que o ativo está sub precificado, ou seja, está barato.

Com isso, eu coloco um questionamento para sua reflexão. Você acredita que os lançamentos residenciais que eventualmente você vê no seu bairro estão saindo abaixo do custo de reposição? Ou mesmo igual?

Você com certeza já sabe a resposta. Mas neste momento pode estar se questionando se existe algum imóvel que negocia abaixo de seu custo de reposição.

Possivelmente se pesquisar muito, pode ser que encontre imóveis cujo proprietário esteja enfrentando dificuldades financeiras, que estejam com processos ou em leilão, e, nesse caso, possivelmente estariam abaixo do custo de reposição, ou seja com um Q de Tobin menor que 1.

No entanto, não precisa procurar muito e vai encontrar uma série de fundos imobiliários (FIIs) de tijolo que se encontram abaixo de seu custo de reposição.

Vou ilustrar este caso, citando apenas alguns exemplos de FIIs do segmento de logística. O segmento de logística foi um dos segmentos que até se beneficiaram durante a pandemia com o crescimento do comércio online. A expansão do comércio eletrônico elevou a demanda por galpões logísticos para proporcionar distribuição mais eficiente.

O custo de construção de um galpão logístico não é único. Ou seja, como um apartamento, localização e outras características alteram o custo de reposição. No entanto, considerando transações recentes e informes de prospectos de emissões é possível dizer que o custo médio de reposição de galpões de alto padrão é próximo de R$ 3 mil por metro quadrado.

A tabela abaixo apresenta alguns dados dos FIIs do segmento de logística.

A quarta coluna da tabela acima apresenta o valor de mercado que cada FII de logística negocia por metro quadrado. É possível observar que vários FIIs negociados na B3 do segmento de logística apresentam valor abaixo do que seria um custo de reposição médio. Ou seja, estão com o Q de Tobin abaixo de 1.

É como se tivesse chegado a Black Friday e existissem descontos de 10 a 30% sobre o custo de se construir os imóveis.

A última coluna desta tabela apresenta a taxa de dividendos anualizada de cada FII. A taxa de dividendos representa quanto se ganha em dividendos em proporção ao preço de mercado do momento. Esta taxa é isenta de IR. O ganho de dividendos de FIIs de tijolo como estes nada mais é que o repasse do aluguel dos imóveis. Lembro que este aluguel é corrigido pela inflação anualmente.

A taxa média deste segmento está superior a 8% ao ano isento de IR. Isso está bem superior ao rendimento médio que se obtém em investimentos de imóvel residencial para aluguel. Segundo o  FipeZap a taxa anual de rendimento de aluguel de imóveis residenciais está em 4,63%, bruta de IR e de custos. Ou seja, nestes FIIs você ganharia o dobro de rendimento de aluguel que um imóvel residencial.

Reforço que o fato de um ativo possuir seu valor de mercado abaixo do custo de reposição não evita que ele não possa se desvalorizar ainda mais. A convergência ao equilíbrio, ou seja, para um Q de Tobin igual a 1, pode ocorrer apenas no longo prazo.

No entanto, alguns FIIs proporcionam uma excelente renda de dividendos no período intermediário até que a convergência ao custo de reposição ocorra. Assim, pode ser que exista um momento melhor para investir neles, mas eles parecem preferíveis à alternativa de aplicar em imóveis residenciais como investimento.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor

Deve-se considerar o curto período para discussão e aprovação. Assumindo que julho e dezembro são meses de férias, o congresso terá apenas 4 meses para realizar todo o trâmite de forma que ela seja válida no próximo ano. Embora alguns pontos dela possuam forte apelo popular, parece um prazo curto para tamanha consequência.

Portanto, há uma probabilidade não desprezível que esta reforma seja aprovada apenas parcialmente, seja aprovada com mudanças, ou até mesmo seja postergada como outras no passado.

Discuto abaixo os efeitos que ela pode trazer aos ativos, caso ela seja aprovada tal qual foi proposta.

Qual o impacto para a Renda Fixa e fundos multimercados?

O projeto trouxe duas vantagens tributárias para a renda fixa e fundos multimercados.

O primeiro vem da simplificação com apenas uma alíquota independente do período de investimento. Anteriormente, quem ficasse mais tempo, pagava uma alíquota menor que chegava a 15% ao ano sobre os rendimentos.

Se a reforma passar, agora a alíquota será única de 15% ao ano tanto para títulos quanto para fundos de renda fixa, multimercados e cambiais.

A outra vantagem é a redução de duas para uma cobrança de “come cotas” por ano.

Foram prejudicados aqueles que possuíam fundos exclusivos. Estes que antes pagavam IR apenas no resgate e não possuíam “come cotas” perderão esta vantagem.

Neste caso, o melhor e único veículo, sem “come cotas”, para investimento de longo prazo e com menor alíquota de IR passará a ser a previdência privada.

Qual o impacto para ações?

Na parcela de ações, relativamente, os fundos de investimentos em ações saem beneficiados.

O investidor pessoa física passará a pagar 20% de IR sobre os dividendos e passa a apurar os ganhos e perdas apenas trimestralmente.

Apenas as pessoas físicas são tributadas nos dividendos. Os fundos de investimentos em ações continuam não sendo tributados sobre os dividendos recebidos. Assim, estes últimos têm duas vantagens.

A primeira delas é a possibilidade de reinvestir a totalidade dos dividendos e não somente o líquido como as pessoas físicas.

A segunda vantagem é que quando a pessoa física fizer qualquer resgate no fundo, ela só pagará 15% de IR. Ou seja, se uma ação paga dividendo e você resgata este mesmo valor do fundo, você pagaria apenas 15% de IR. Portanto, um IR menor que se ela investisse direto na ação. Enquanto, se o mesmo dividendo fosse recebido diretamente por você estaria sujeito a 20% de IR. Mas ainda não existe consenso se os dividendos recebidos pelos fundos serão ou não tributados.

O mercado de ações pode sofrer com a elevação da alíquota sobre os dividendos, mas ela só tem efeito para as pessoas físicas. Portanto, o impacto é mais reduzido. Adicionalmente, o IR no lucro para as empresas será reduzido, compensando parte da tributação dos dividendos. Também as empresas podem fazer suas distribuições por meio de recompras de ações, assim, reduzindo impacto de tributos.

Considerando estas compensações, que apenas as pessoas físicas serão tributadas e que estas representam apenas um terço do mercado, o impacto, com a reforma aprovada, não chegaria a 5% nos preços dos ativos. Os ativos já ajustaram parte desta queda na própria sexta-feira.

Qual o impacto para os fundos imobiliários?

A classe de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) foi a mais duramente atingida, por isso, vou escrever mais sobre ela. A isenção sobre os dividendos para pessoas físicas deve acabar se a reforma passar.

Os dividendos dos FIIs para pessoas físicas devem ser tributados à alíquota de 15% a partir do próximo ano, caso a reforma passe como foi apresentada.

A perda deste benefício justifica uma queda nos preços. Entretanto, os FIIs já negociavam com um prêmio por este risco.

O gráfico abaixo mostra o desempenho dos FIIs e dos títulos públicos referenciados ao IPCA de longo prazo nos últimos seis anos. Perceba que desde o ano passado, os FIIs ficaram para trás. Sem dúvida, parte já é uma correção pelo risco de tributação que vem sendo mencionado.

Enquanto alternativas de risco similar, como as bolsas brasileira e internacionais e os fundos imobiliários nos EUA sobem este ano, os FIIs acumulam perda média de 5% em 2021 e ficaram para trás no ano passado.

O gráfico abaixo apresenta a evolução do Ibovespa e dos FIIs nos últimos seis anos. Observe que desde 2015 até o final de 2020, foi possível ganhar nos fundos imobiliário o mesmo que o Ibovespa e com menos risco. A diferença entre os dois ocorreu nos últimos meses.

Portanto, não se deve esperar queda acentuada, pois parte do risco já está precificado e o ativo já negocia com prêmio em relação aos comparáveis.

Apesar desta isenção ser um dos maiores benefícios dos FIIs, seu fim não descaracteriza o produto como veículo para diversificação dos investimentos por três razões.

Primeiro, é reconhecido o poder de proteção para inflação da classe de investimento imobiliária.

A segunda razão é o fato de a isenção dos dividendos não ser a única vantagem do veículo fundo imobiliário em relação a investir nos imóveis diretamente. Além de maior liquidez, menor risco e custo, adicionalmente, a taxa de retorno por aluguel dos FIIs é maior que a de imóveis comerciais e residenciais. O portal FipZap aponta uma taxa média de retorno por aluguel dos imóveis comerciais e residenciais em 5,47% e 4,66% ao ano, respectivamente, enquanto nos FIIs está em quase 8% ao ano.

Por último, o prêmio dos FIIs em relação à renda fixa e em relação às ações pagadoras de dividendos ainda justifica o investimento nesta classe. Lembro que títulos públicos possuem IR sobre rendimento em 15% ao ano e as ações pagadoras de dividendos serão tarifadas de forma similar aos FIIs.

O gráfico abaixo mostra que a taxa de dividendos média dos FIIs está hoje em 8% ao ano, enquanto títulos públicos de prazo médio de 10 anos e referenciados ao IPCA têm retorno de apenas 4% ao ano.

Em relação ao dividendo médio do índice de ações pagadoras de dividendos da B3 (IDIV), os FIIs além de pagarem uma taxa de dividendos superior, também possuem menor risco, medido pela volatilidade.

Portanto, é esperada uma volatilidade no curto prazo pelo ajuste de carteiras dos investidores, mas o produto FII ainda guarda vantagens de diversificação no portfólio.

Considerando todas as mudanças, acredito que boa parte dos impactos já estão ajustados nos preços dos ativos, embora eles ainda possam sofrer volatilidade nos próximos meses à medida que novas informações surjam. Ou seja, podemos ver altas e baixas nos preços dos ativos, seguindo as alterações que serão discutidas pelo congresso.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor

Comento abaixo os resultados das principais aplicações. No final do artigo, apresento tabela com a evolução do retorno dos mais importantes ativos nos últimos meses.

Renda fixa

Novamente, o CDI perdeu da inflação no mês de janeiro. Este é o oitavo mês consecutivo. Historicamente isto nunca ocorreu, mas você deve se preparar para que este cenário se torne uma rotina.

Neste sentido, o investidor deve restringir o que mantém em ativos referenciados ao CDI para apenas o que pretende usar no curto prazo para resgates ou para rebalanceamento da carteira.

Cuidado ao investir em títulos de longo prazo referenciados ao IPCA ou prefixado. Perceba que no mês de janeiro os títulos longos sofreram. Se a inflação continuar surpreendendo para cima, essa perda pode se elevar.

Prefira os fundos que investem em títulos de renda fixa com vencimentos mais curtos.

Fundos Multimercados

Os fundos multimercados enfrentam um cenário desafiador. Os prêmios dos ativos mais reduzidos e a maior volatilidade neste momento são dois elementos que, em conjunto, dificultam a administração para quem precisa apresentar ganhos todos os meses a fim de não ser crucificado.

Fundos imobiliários (FIIs)

Depois de um ano de 2020 frustrante, em que a média dos FIIs apresentou queda de mais de 10%, em janeiro, eles tiveram retorno melhor que os ativos de maior risco como o Ibovespa.

Quando avaliados no período dos últimos dez anos, os FIIs se mantêm como um investimento melhor que as ações pagadoras de dividendos, medidas pelo índice de dividendos da B3 (ver figura abaixo). Não só o desempenho foi melhor, como também o risco foi menor quando medido pela volatilidade.

Reforça-se que este é um investimento de risco comparável a uma carteira de imóveis. No entanto, é muito mais seguro que o investimento em um ativo individual.

Moedas

Quem avaliou o desempenho do dólar nos últimos dois meses do ano de 2020 e apostou que ele deveria entrar em trajetória de queda, foi surpreendido.

Embora muitos analistas globais apontem para uma fraqueza do dólar, esta se refere apenas quando comparada às principais moedas do mundo.

O cenário contra o Real tende a ser diferente. A explicação é o ruído político e fragilidade fiscal de nosso país.

Investimentos em dólar são o principal instrumento para reduzir o risco de quem possui ativos de risco na carteira.

Ouro

Esqueça o ouro como ativo descorrelacionado com o mercado e que pode trazer o benefício de redução de risco. Perceba na tabela no final do artigo que ao longo dos últimos meses o metal apresenta maior correlação com os ativos de risco.

Quem investe no metal para se beneficiar do movimento expansionista americano, poderia se aproveitar ainda mais o fizesse por meio de fundos de ações internacionais.

Renda Variável – Ações.

O mercado brasileiro se descolou do americano logo depois da eleição do presidente. O desempenho positivo do Brasil em relação aos EUA atingiu seu máximo na primeira semana de janeiro.

Em cerca de trinta dias, o Ibovespa se valorizou mais de 10% acima do S&P500. No entanto, quase toda performance superior foi perdida ao longo das três últimas semanas de janeiro (ver figura abaixo). O Ibovespa foi abatido pelas incertezas fiscais, volta de restrições pela pandemia e atraso na campanha de vacinação que podem prejudicar as expectativas de crescimento econômico para o ano.

Outros mercados emergentes foram mais beneficiados pelo movimento expansionista americano. Neste sentido, o índice de ações chinesas foi o destaque de resultado positivo para o mês de janeiro.

O crescimento econômico da China surpreendeu no ano passado e analistas já revisam, para cima, as expectativas para 2021. Adicionalmente, o múltiplo Preço/ Lucro da China se encontra atrativo quando comparado a outros países emergentes, inclusive o Brasil. Este múltiplo é um indicador internacionalmente utilizado para comparar empresas e índices, bem como avaliar quem está mais barato.

Assim como no mês de janeiro, a volatilidade dos ativos de risco deve se manter elevada no restante do ano. Portanto, a melhor estratégia é ter uma boa diversificação e atentar para o controle do risco.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

Antigamente, a parte mais difícil era escolher o imóvel ideal. Parece que o fato de as pessoas terem passado mais tempo em casa, seu ideal de imóvel ficou mais claro. No entanto, uma nova dúvida aflige os compradores: qual a melhor forma de financiar a aquisição.

Há alguns anos, existia apenas uma forma de financiamento que era TR + taxa fixa. O surgimento de três novas modalidades tem confundido os compradores.

Atualmente existem quatro formas de financiamento: Taxa Fixa, TR + Taxa Fixa, IPCA + Taxa Fixa e Poupança + Taxa Fixa.

Exceto pela primeira, perceba que as formas de financiamento são compostas de dois elementos. O primeiro é um indexador de correção monetária: TR, IPCA (índice oficial de inflação) e a taxa de rendimento da Poupança. O segundo é uma Taxa Fixa que é o elemento de juros prefixado.

Muitos imaginam que pagar a menor Taxa Fixa é a melhor escolha. Sabendo disso, alguns bancos concentram a propaganda nesta parte do custo do financiamento e influenciam de forma errada o processo de compra. O indexador de correção é parte relevante e pode chegar a ser até maior que a Taxa Fixa.

Mostro abaixo quais formas de financiamento possuem a menor Taxa Fixa e explico porque selecionar um delas pode ser um grande erro.

Fazendo uma pesquisa neste último sábado entre os principais bancos, encontrei as seguintes alternativas para financiamento de um imóvel de valor de R$ 500 mil por 20 anos: 9% ao ano prefixado, TR + 6,99% ao ano, IPCA + 3,55% ao ano e Poupança + 3,99% ao ano.

O comprador desavisado ficaria tentado a escolher o financiamento com a correção monetária pelo IPCA ou pela Poupança, pois possuem a menor Taxa Fixa.

Preste atenção nas propagandas. Naquelas em que a forma de financiamento é com correção por Poupança ou por IPCA, estes indexadores aparecem em letras muito pequenas. Quase não dá para ver que há um indexador e o destaque é apenas na Taxa Fixa. Você bem sabe que estas letras pequenas costumam esconder um risco. Aqui não é diferente.

O IPCA acumulado dos últimos 12 meses já supera os 4,2% ao ano. Portanto, o indexador já é maior que a própria Taxa Fixa do financiamento. Segundo o relatório Focus do Banco Central (BC), nos próximos três anos, o IPCA deve superar 3,5% ao ano.

Logo, quando compomos a Taxa Fixa de 3,55% ao ano com esta correção de 3,5% ao ano, já resulta em uma taxa total superior aos 6,99% ao ano da correção com TR.

Lembrar que enquanto a Selic for menor que 8,5% ao ano, a TR será zero.

Não se espera que a Selic suba acima de 8,5% ao ano nos próximos anos. Se por acaso ela ultrapassar esta marca daqui a 5 anos, isso só ocorreria porque o IPCA superou os 6% ao ano. Nesta condição, a TR ainda continuaria muito baixa. Assim, o financiamento com correção monetária pelo IPCA é muito arriscado e pior neste momento.

A correção pela Poupança segue raciocínio similar. Conforme o relatório Focus do BC, economistas de mercado esperam uma taxa Selic de 3%, 4,5% e 6% ao ano ao final de 2021, 2022 e 2023, respectivamente.

Como a Poupança remunera 70% da Selic, a partir de 2022, se a Selic estiver a 4,5% ao ano, a Poupança renderá 3,15% ao ano. Ao compor a taxa de financiamento total de Poupança + 3,99% ao ano, o resultado também será superior a 6,99% ao ano.

Logo, vimos que entre as três formas de financiamento com correção monetária, justamente a tradicional relativa à TR continua sendo a mais indicada.

Mas será que ela também é a melhor escolha quando comparada à Taxa Fixa de 9% ao ano sem correção monetária?

Para que o financiamento pela taxa prefixada sem correção monetária seja melhor que a corrigida pela TR é necessário que a TR suba acima de 1,87% ao ano. Esta situação, no cenário atual parece muito distante de ocorrer. A TR só esteve maior que este patamar quando a Selic ultrapassou os 12% ao ano.

Como parece improvável que a Selic supere 12% ao ano em um horizonte razoável de projeção, a melhor alternativa se mantém como a correção pela TR.

Reforço que a escolha da forma de financiamento assume cenários de mercado e probabilidades. O intuito deste texto foi o de orientar o leitor sobre como realizar a comparação. Assim como, analisar qual o cenário de mercado atual parece mais provável e qual forma de financiamento seria mais vantajosa nesta condição.

Neste sentido, apesar das várias alternativas de financiamento existentes no atual momento, aquela que parece mais interessante continua sendo a velha e tradicional Taxa Fixa + TR.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

A maior parte dos investidores associa aplicações financeiras a dois veículos: a caderneta de poupança e aplicações de curto prazo referenciadas ao CDI ou à taxa Selic. No entanto, estes três não possuem uma característica essencial para quem pensa em viver de renda.

No passado, até era possível se imaginar um investidor viver de renda com o patrimônio aplicado em títulos referenciados ao CDI ou Selic.

O gráfico a seguir apresenta no painel superior a evolução da taxa Selic e da inflação medida pelo IPCA. O painel inferior tem a diferença entre as duas taxas. Perceba que até 2017, a diferença entre as duas taxas, chamada de juros real de curto prazo, era na média superior a 4% ao ano.

Portanto, quem investia nestes títulos, ganhava sem correr risco e com liquidez um retorno de 4% acima da inflação. Esta vantagem acabou. Perceba que a partir de 2020, os juros reais de curto prazo passaram a ser negativos. Isto quer dizer que você perde poder de compra se investe nele.

Portanto, caderneta de poupança, CDI e Selic não deveriam ser ativos a investir para quem quer viver de renda. Pelo menos, deveriam ser a menor parcela.

Você já entendeu qual atributo falta a estes ativos. A proteção para a inflação é uma importante característica necessária para que um veículo financeiro se caracterize como adequado para os rentistas.

Comento abaixo três ativos você deveria considerar e ressalto qual mais gosto.

Renda Fixa

Apesar de descartarmos os ativos citados anteriormente, não quer dizer que toda a renda fixa esteja descartada.

Os títulos de renda referenciados ao IPCA proporcionam no longo prazo uma rentabilidade formada por dois elementos: inflação e juros real.

No caso dos títulos públicos, popularmente conhecidos por Tesouro IPCA (ou NTN-B) a rentabilidade de longo prazo está em 4% ao ano mais o IPCA

O nome Tesouro IPCA advém da plataforma onde cerca de 10% destes títulos foram emitidos, o sistema da B3 denominado Tesouro Direto.

Considerando esta rentabilidade acima da inflação seria necessário R$ 1,5 milhões nestes títulos para ter uma renda bruta de IR de R$5 mil.

No entanto, o retorno dos títulos públicos é tributado. Logo, seria necessário um investimento acima de R$ 2 milhões para ter a renda de R$ 5 mil mensais líquidos de IR.

Os títulos privados referenciados ao IPCA, possuem uma vantagem em relação aos títulos públicos que é a remuneração superior. Em média, eles apresentam uma taxa real 20% superior. Adicionalmente, algumas emissões possuem o benefício de isenção de IR.

Entretanto, esse prêmio de rentabilidade não é de graça, estas aplicações possuem maior risco e, por isso, demandam um maior trabalho de análise de crédito. Em função deste risco, uma carteira de títulos privados deve ser bem diversificada e nenhum emissor individual deveria representar mais de 4% de seu patrimônio.

Considerando os maiores ganhos, é necessário investir proporcionalmente menos nesses títulos para ter os mesmos ganhos mensais.

O ideal para aquele que sonha em viver de renda é construir uma carteira que incorpore pelo menos duas das alternativas de investimentos descritas acima. Também é importante ponderar adequadamente as opções de acordo com seu perfil de investidor.

Quando se investe em renda fixa, o retorno esperado é somente pelos juros. Existem alternativas que podem proporcionar ao investidor também ganhos de capital. No caso dos títulos de renda fixa, o ganho de capital que eventualmente seja recebido nada mais é do que a antecipação dos ganhos de juros futuros.

Imóveis

Os imóveis são um dos veículos preferidos daqueles que almejam viver de renda. Embora mais arriscados que títulos de renda fixa, a atratividade dos imóveis para investidores é a capacidade de se tocar nele, o que traz ao investidor uma falsa sensação de segurança.

Observa-se no gráfico abaixo que a rentabilidade obtida em investimentos imobiliários caiu conjuntamente com a redução da taxa básica (Selic), mencionada acima.

A linha amarela reflete o rendimento de aluguel de imóveis residenciais e a verde de imóveis comerciais. O valor do aluguel é corrigido anualmente pela inflação. Portanto, é possível considerar este rendimento como juros real.

Atualmente, o rendimento médio de imóveis comerciais, que é superior ao residencial, é de 5,41% ao ano. Entretanto, este rendimento está longe de ser líquido para o investidor. Existe o IR e todos os custos associados, como imobiliária, manutenção, vacância e outros. O retorno líquido para o proprietário cai pelo menos 40%. Assim, o rendimento líquido a considerar seria de 3,2% ao ano acima da inflação.

Portanto, o valor investido em imóveis comerciais necessário para ter a mesma renda mensal de R$ 5 mil é de R$ 1,88 milhões.

O investimento em um imóvel diretamente tem quatro desvantagens: falta de liquidez, alto custo de transação, imposto de renda sobre os rendimentos e maior risco pela falta de diversificação. Todas essas características negativas são superadas com o investimento por meio de fundos de investimentos imobiliários (FIIs).

Os FIIs atendem a todas as vantagens de uma aplicação para rentistas. Além de suplantar as desvantagens do investimento direto em imóvel, os FIIs têm um benefício adicional.

Eles possuem uma rentabilidade líquida de IR superior à obtida no investimento imobiliário direto. O gráfico abaixo apresenta o dividendo médio recebido dos FIIs, comparado aos juros reais dos títulos públicos referenciados à inflação de longo prazo.

Como os FIIs, em média, apresentam um ganho em dividendos de 0,55% ao mês (ou 6,6% ao ano), bastaria um investimento de R$ 900 mil para ter a renda mensal de R$ 5 mil líquidos de IR.

Ações pagadoras de dividendos

Em média, empresas pagadoras de dividendos proporcionam uma rentabilidade de 4,8% ao ano. Esse retorno é calculado dividindo o valor do dividendo pelo preço de mercado da ação.

É possível dizer que este valor é real, ou seja, acima da inflação, pois as empresas repassam a inflação nos preços de seus bens e serviços vendidos. Portanto, no longo prazo, é possível assumir que os lucros deveriam subir pelo menos a inflação.

Considerando a rentabilidade de 4,8% ao ano, seria necessário um patrimônio de R$ 1,25 milhões em uma carteira de ações para ter uma renda equivalente a R$5 mil mensais.

Qual deles eu mais gosto

Perceba que mesmo o dividendo médio das ações mais pagadoras de dividendos é aquém do recebido pelos FIIs. Veja no gráfico abaixo a evolução da taxa de dividendos média dos fundos imobiliários e de ações pagadoras de dividendos.

Embora os FIIs apresentem volatilidade nos preços por negociar em bolsa, as ações apresentam volatilidade ainda superior.

Outra desvantagem das ações em relação aos FIIs é a necessidade de um trabalho muito mais ativo para gerir essa carteira de ações. São necessárias pesquisas e acompanhamento aprofundado para entender se a empresa não pode perder sua capacidade de geração de lucros e, consequentemente, de pagamento de dividendos.

Alguém poderia argumentar que as ações poderiam apresentar um maior ganho de capital. É possível, mas isso não foi verdade na última década, quando comparamos os dois.

O gráfico acima apresenta na linha branca o IFIX que é o índice de FIIs da B3 e na linha amarela o IDIV que é o índice de empresas pagadoras de dividendos da B3. O IFIX além de apresentar maior retorno que o IDIV na última década, teve menor risco medido pela volatilidade.

Assim, neste momento, o veículo que acredito ser o mais eficiente para viver de renda são os fundos imobiliários.

Alerto que todas estas alternativas apresentam algum tipo de risco e devem ser ponderadas em um portfólio diversificado considerando o perfil de investidor.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

Segundo o boletim semanal Focus do Banco Central desta última segunda-feira, economistas do mercado esperam que o IPCA em 2020 seja de 2,76%. Embora o CDI atual seja de 1,9% ao ano, esta taxa veio caindo ao longo do ano. Assim, a variação do CDI esperada para 2020 é de 2,8% ao ano. Como o último IPCA 15 foi acima do esperado é provável que a inflação supere o CDI em 2020.

Antes de apontar quais são os investimentos para se proteger da inflação, vamos entender o que é o IPCA.

O que é o IPCA?

Existem vários índices que se propõem medir a variação dos preços de uma cesta de bens e serviços. Cada um deles é diferente em um aspecto relativo à composição desta cesta.

Por exemplo, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), também produzido pelo IBGE, mede variação do custo de vida médio de famílias com renda mensal de 1 a 5 salários mínimos.

A cesta de bens e serviços que o IPCA abrange é diferente, pois ela é a cesta consumida por famílias com renda mensal entre 1 e 40 salários mínimos. Daí vem o termo Amplo, representado pela letra “A” no fim da sigla. Este índice alcança um espectro mais abrangente.

A diferença entre o IPCA e o IPCA 15 se encontra no período de coleta de preços. Como este último captura os preços do dia 16 do mês anterior até o dia 15 do mês corrente, ele é uma prévia do primeiro que mede o mês completo.

Sua inflação pode ser maior o menor que o IPCA, mas este índice é uma boa medida para a corrosão do poder de compra de seu patrimônio. E a importância de monitorar este índice é prevenir que seus investimentos sejam prejudicados.

Entretanto, qual a melhor estratégia para evitar esta perda?

Com medo da inflação, você pode imaginar que a melhor estratégia seria investir todo seu portfólio em produtos referenciados a ela. No entanto, esta não é a melhor estratégia.

É importante manter parte dos recursos em produtos de liquidez referenciados ao CDI e explicarei a razão à frente. Antes, vamos entender que produtos seriam mais adequados neste momento para proteção da inflação.

Títulos púbicos

Não é qualquer título público que deve ser comprado neste momento. Você deve adquirir o título Tesouro IPCA (ou NTN-B), pois este rende uma taxa de juros real mais a variação da inflação.

Entretanto, é arriscado investir nos títulos de vencimento longo. A variação destes vai ser muito mais influenciada pelos movimentos de taxa de juros. Se o Banco Central elevar as taxas de juros acima do esperado, os títulos de longo prazo vão sofrer negativamente e você não vai capturar os ganhos da inflação no curto prazo.

Prefira os títulos com vencimento de curto a médio prazo. Estes títulos devem sofrer muito pouco com eventuais aumentos de taxa de juros, favorecendo o ganho de curto prazo da inflação.

Títulos privados

Para os títulos privados, você deve seguir a mesma estratégia dos títulos públicos. No entanto, estes possuem uma vantagem adicional.

Os títulos privados possuem um prêmio em relação aos títulos públicos. Esse prêmio pode quase dobrar o juro real, ou seja, os juros acima da inflação que ganha quando comparado aos títulos públicos.

Por exemplo, o Tesouro IPCA 2026 tem taxa de IPCA + 2,9% ao ano. No entanto, deve subtrair desta remuneração a taxa de custódia da CBLC. Assim, o retorno que deve receber, ainda bruto de IR, será de IPCA + 2,65% ao ano. Existem CDBs de mesmo prazo com retorno de IPCA + 4,8% ao ano. Logo, uma taxa de rendimento acima da inflação 80% maior.

Fundos de investimentos

Os fundos referenciados ao IPCA cujo prazo médio dos títulos seja até 6 anos também podem ser utilizados.

Procure os fundos que possuem como índice de referência (ou benchmark) o IMA-B 5. A carteira deste índice é composta pelos títulos públicos referenciados ao IPCA com vencimento até 5 anos.

Cuidado para não se confundir com o IMA-B 5+. Este é formado pelos títulos de longo prazo.

O prazo médio dos títulos no IMA-B 5 é de dois anos e meio. Esta é a vantagem dos fundos que perseguem este benchmark. Você investe em uma carteira de títulos e não em um título fixo.

Fundos imobiliários

Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) também podem ser uma boa alternativa para proteção da inflação. Os aluguéis são corrigidos pela inflação. Portanto, os dividendos dos FIIs podem subir.

Eles guardam uma vantagem em relação aos imóveis diretamente, pela diversificação, liquidez, isenção de IR e maior remuneração.

Os FIIs que investem em CRIs são uma alternativa interessante para os que desejam correr menos risco.

Lembre-se de manter parte dos recursos em liquidez. Esta é uma boa estratégia para capturar oportunidades com uma eventual alta de taxas de juros mais a frente. Embora não seja esperada uma alta significativa da inflação, tampouco das taxas de juros pelo Banco Central, sempre é bom manter uma reserva para poder aproveitar caso ela ocorra.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

Pergunta 1 – Dentre as dez classes de ativos abaixo, você seria capaz de dizer quais foram as três melhores e as três piores neste mês de setembro até o dia 18 (sexta-feira)?

1. CDI
2. Títulos públicos prefixados
3. Títulos públicos referenciados à inflação
4. Fundos Multimercados
5. Fundos Imobiliários
6. Dólar
7. Ouro
8. Ibovespa
9. S&P500
10. Nasdaq

Pergunta 2 – Dentre as dez classes de ativos abaixo, você seria capaz de dizer quais foram as três melhores e as três piores em 2020, até 18/setembro/2020?

1. CDI
2. Títulos públicos prefixados
3. Títulos públicos referenciados à inflação
4. Fundos Multimercados
5. Fundos Imobiliários
6. Dólar
7. Ouro
8. Ibovespa
9. S&P500
10. Nasdaq

Pergunta 3 – Dentre as dez classes de ativos abaixo, você seria capaz de dizer quais foram as três melhores e as três piores nos últimos três anos, ou seja, desde 2017 até 18/setembro/2020?

1. CDI
2. Títulos públicos prefixados
3. Títulos públicos referenciados à inflação
4. Fundos Multimercados
5. Fundos Imobiliários
6. Dólar
7. Ouro
8. Ibovespa
9. S&P500
10. Nasdaq

Pergunta 4 – Dentre as dez classes de ativos abaixo, você seria capaz de dizer quais foram as três melhores e as três piores nos últimos cinco anos, ou seja, desde 2015 até 18/setembro/2020?

1. CDI
2. Títulos públicos prefixados
3. Títulos públicos referenciados à inflação
4. Fundos Multimercados
5. Fundos Imobiliários
6. Dólar
7. Ouro
8. Ibovespa
9. S&P500
10. Nasdaq

Pergunta 5 – Dentre as dez classes de ativos abaixo, você seria capaz de dizer quais foram as três melhores e as três piores nos últimos dez anos, ou seja, desde 2010 até 18/setembro/2020?

1. CDI
2. Títulos públicos prefixados
3. Títulos públicos referenciados à inflação
4. Fundos Multimercados
5. Fundos Imobiliários
6. Dólar
7. Ouro
8. Ibovespa
9. S&P500
10. Nasdaq

As respostas estão nos gráficos abaixo. O primeiro gráfico responde à primeira pergunta e assim por diante.

Em geral, investidores costumam estar cientes sobre o que está ocorrendo no curto prazo. Se você acertou a pelo menos 3 está de parabéns.

Entretanto, o importante com este teste não é somente entender quais são as tendências de médio e longo prazo entre os ativos, mas principalmente entender a relevância da diversificação dos investimentos.

Perceba que em cada período há sempre um investimento que está despontando, porém fica em uma posição pior em um momento diferente. Portanto, com uma adequada diversificação, você sempre vai aproveitar o melhor de cada uma das classes de ativos.

Pergunta 1

Pergunta 2

Pergunta 3

Pergunta 4

Pergunta 5

Obs: Para o cálculo da rentabilidade dos Títulos públicos prefixados, Títulos públicos referenciados à inflação, Fundos Multimercados e Fundos Imobiliários foram utilizadas as variações dos índices IRF-M, IMA-B, IHFA e IFIX, respectivamente.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

O artigo de Harry Markowitz de 1952, intitulado “Portfolio Selection”, é conhecido como marco inicial do que hoje é conhecida como Teoria Moderna de Portfólio. Markowitz ganhou o prêmio Nobel em economia de 1990 por seu trabalho.

Conforme descrito por Markowitz, o processo de construção de portfólio se divide em duas etapas. A primeira é a estimação de três variáveis. A segunda é a combinação ótima destas de forma a obter o máximo retorno para o nível de risco selecionado. Discuto abaixo as três variáveis que você precisa estimar para ter esta carteira.

O procedimento pode ser utilizado para construção de portfólios de quaisquer ativos de risco, por exemplo apenas ações ou classes de ativos. Exemplos de classe de ativos são: renda fixa prefixado, renda fixa referenciada à inflação, crédito internacional, ações nacionais, ações globais, fundos imobiliários, commodities e outros.

O objetivo é construir a fronteira eficiente representada pela linha azul na figura abaixo. Para construir este conjunto de combinações ótimas, foram utilizados os ativos marcados pelos pontos em asterisco da cor amarela. Neste exemplo, os ativos em amarelo são classes de ativos diferentes.

Cada ponto em cima da fronteira (linha azul) indica o maior retorno esperado que é possível ser alcançado dado o risco escolhido. Por exemplo, o ponto vermelho representa o portfólio descrito na tabela abaixo.

Perceba no gráfico que os ativos em amarelo isoladamente são escolhas piores em termos de retorno, considerando seu risco. Ou seja, um investidor nunca deveria investir em um destes ativos individualmente, pois há uma combinação que produz mais retorno com mesmo risco, que está em cima da fronteira eficiente.

Para entender o poder da combinação ótima veja o ponto indicado por um triangulo verde no gráfico acima. Ele possui o mesmo retorno esperado que o ponto vermelho na fronteira, mas possui maior risco. Este ponto foi obtido a partir de uma ponderação igual nos dez ativos, ou seja, 10% em cada um.

Para se construir a fronteira, é necessário estimar três variáveis: retorno esperado, risco – medido pelo desvio padrão – e correlação entre os ativos.

Quando se faz uma estimativa de retorno para um ativo, não é possível ter certeza sobre este retorno. Portanto, o que se faz é criar uma distribuição de probabilidades de retorno como a apresentada na figura abaixo. O retorno médio é o ponto no meio desta distribuição. A dispersão dos retornos em relação a esta média é a medida de risco.

Para a construção da fronteira acima, utilizou-se as seguintes medidas de retorno e risco.

Perceba que o ativo 2 possui um retorno muito baixo e mesmo risco do ativo 1. No entanto, na alocação indicada na fronteira, foi atribuído um peso muito superior a ele. Parece intrigante, concorda?

A razão para isso reside na terceira variável que é a correlação entre os retornos. A correlação é a medida de relação linear entre os retornos dos ativos. Ela varia entre -1 e 1.

Uma correlação perfeita de 1 entre dois ativos significa que sempre que o retorno de um ativo é positivo, o do outro também é. Assim como sempre que o retorno de um for negativo, o do outro também será.

A matriz de correlação entre os ativos utilizado para construção desta fronteira está apresentada abaixo.

Perceba que a correlação do ativo 2 com os outros é negativa. Portanto, ele se comporta como um ativo de “proteção” e, por isso, foi alocado maior peso a ele.

Estimar as variáveis estatísticas dos ativos e ponderá-los de forma a obter a melhor alocação é o trabalho de gestores e alocadores de recursos.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

A primeira questão que se deve levantar é se realmente faz sentido comprar imóvel para investir. De fato, acredito que ter uma parcela de até 30% do patrimônio em imóveis pode fazer sentido, no longo prazo, se o investimento atender a certos critérios.

Quando se adquire um imóvel para investimento, há duas fontes de ganho: rendimento de aluguel e ganho de capital. O rendimento de aluguel é peça fundamental, pois se o imóvel não apresenta perspectiva de aluguel fácil, seu ganho de capital pode ficar comprometido. Portanto, é fundamental avaliar com cuidado esta primeira pergunta.

Para quem será alugado?

O primeiro erro ao pensar em adquirir um imóvel para investimento é adquirir algo pensando em si e não em quem pode utilizar. Parece algo simples, mas é preciso ter cuidado para que suas preferências não restrinjam o espectro de pessoas que possam desejar alugar.

Neste sentido, deve ser realizada uma avaliação criteriosa de mercado para entender a demanda. Se for um imóvel residencial, deve avaliar características de facilidade de transporte, proximidade de centros comerciais, faculdades, ou hospitais de forma a ampliar as possibilidades de pessoas interessadas.

Cuidado com imóveis de veraneio. Eles podem parecer um paraíso para você, mas o interesse de terceiros pode não ser o mesmo.

Quando avaliar salas comerciais, além de facilidades de transporte, é muito importante entender que tipos de negócios podem demandar, se já existem outros similares na região e como o seu se destacaria.

As características do imóvel influenciam no preço, mas são elementos fundamentais no retorno. Se comprar um imóvel por um preço “barato” e não conseguir alugar para ninguém, pode ter certeza de que vai obter um preço ainda mais barato quando desejar vender.

O rendimento proveniente de aluguel, líquido de impostos e custos, oferece taxa de retorno competitiva com alternativas de mesmo risco?

O retorno líquido de todos os custos é peça fundamental na escolha do imóvel certo. Não confie no seu “sexto sentido” ou em perspectivas sem qualquer fundamento.

Você deve fazer uma pesquisa no prédio e na região para entender qual o valor de aluguel que poderá receber.

Pesquise sobre novos empreendimentos nas proximidades e os possíveis proprietários no mesmo prédio. Imagine, se todos do seu condomínio também forem alugar, possivelmente, haverá excesso de oferta. Lembre-se que, neste caso, o preço do aluguel pode cair.

Conforme pode ser visto na figura abaixo, a pesquisa mais recente do portal FipeZap aponta que o rendimento médio nacional de aluguel bruto de despesas é de 5,44% ao ano para imóveis comerciais e de 4,85% ao ano para residenciais. Essas taxas são calculadas dividindo o valor do aluguel anunciado pelo preço de venda.

Perceba que o preço de venda não é seu custo de aquisição. Você deveria acrescentar custos de transmissão como o ITBI e a corretagem de venda que, provavelmente, terá de pagar. Isso pode encarecer o preço em até 10%. Portanto, considere o custo total para calcular a taxa de aluguel.

Entenda que o condomínio não é uma receita sua. Portanto, se seu imóvel tiver um alto condomínio, seu aluguel ficará comprometido, pois o inquilino vai comparar o custo total com outros imóveis na região.

Encontrada a sua taxa de aluguel, subtraia dela o imposto de renda, custo de imobiliária, despesas de manutenção periódica e uma taxa de vacância.

Lembre-se, o rendimento líquido não pode ser inferior ao rendimento líquido de IR de um título público de longo prazo referenciado ao IPCA. Esse rendimento líquido de IR hoje é superior a 3% + IPCA ao ano. Não é adequada a comparação com a taxa de juros real implícita no CDI como realizado pelo FipeZap na figura acima.

Você só pode adquirir um imóvel com rendimento de aluguel líquido de custos igual ou inferior ao do título público, se acreditar que o preço do imóvel vai subir mais que a inflação para compensar.

Uma alternativa a comprar imóvel direto são os fundos de investimentos imobiliários (FIIs). Conforme apresentado na figura abaixo, eles estão proporcionando retorno médio próximo de 6,5% ao ano líquido de taxas e IR.

Portanto, em termos de rentabilidade, a compra de imóvel por meio de FIIs é, na média, imbatível. Perceba que o rendimento líquido deles é bem superior ao dos títulos públicos de longo sem descontar o IR destes últimos.

Qual a liquidez para venda?

Quando investidores realizam qualquer aplicação financeira, sempre questionam qual a liquidez para venda. Até mesmo quando aplicam em investimentos que deveriam segurar por mais de dois anos, como fundos de ações, estes investidores se incomodam quando a aplicação tem prazo de resgate de 30 dias.

A avaliação de liquidez também ocorre quando se analisa a compra de um carro. A capacidade de se desfazer bem e rápido do automóvel é considerada.

No entanto, estranhamente, esta preocupação não é considerada na aquisição de um imóvel. Muitas vezes consideram natural a possibilidade de passar mais de um ano sem conseguir vender.

É importante analisar a capacidade de venda. Esta pesquisa pode ser feita de forma simples consultando o tempo de anúncio e corretores.

Neste quesito, os FIIs, novamente, saem na frente. Sua liquidez é de apenas dois dias.

O imóvel demanda investimento em reparos frequentes ou manutenção?

Cuidado com imóveis mais velhos. Podem parecer baratos, mas possivelmente vão demandar investimentos na parte elétrica ou hidráulica.

Esse custo é de responsabilidade do proprietário. Portanto, custos frequentes de manutenção podem reduzir sua rentabilidade.

Novamente, os FIIs saem na frente nesta questão, pois a rentabilidade distribuída já é líquida destes custos e ainda de um percentual provisionado para gastos.

Qual o risco de vacância?

A vacância é um dos principais riscos para quem adquire imóvel para investimento. Neste momento em que empresas estão refletindo sobre a necessidade de espaço e de endereço, maior deve ser sua atenção na aquisição de salas comerciais.

Imóveis residenciais também não estão isentos de risco. Locatários estudam mudança para o interior ou de tamanho do imóvel.

A melhor forma de mitigar o risco de vacância é pela diversificação. Ou seja, se tiver muitos imóveis e a vacância for de 20%, você ainda terá 80% dos imóveis provendo renda que será suficiente para cobrir os custos daqueles vazios e ainda obter lucro.

No entanto, se tiver apenas um ou dois imóveis, seu risco é maior. Além de perder a renda de seu único imóvel, os custos de condomínio, impostos e manutenção vão retirar receita de outras aplicações financeiras, podendo se transformar em um estorvo.

Também neste sentido, como por meio de FIIs, você pode investir em dezenas de imóveis com um valor significativamente baixo, eles são muito mais seguros que o investimento em imóveis diretamente.

A análise de um investimento imobiliário de forma a elevar as probabilidades de ganho é uma atividade tão árdua quanto a avaliação de uma empresa para compra de suas ações. No entanto, poucas pessoas gastam o tempo necessário na sua realização. Neste sentido, os fundos de investimentos imobiliários se mostram como alternativa mais segura e de retorno superior.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

Conforme relatório divulgado nesta última sexta pelo FipeZap, o percentual de compradores de imóveis que adquirem para investir em relação aos que compram para morar caiu nos últimos dois anos.

Aposto que este percentual caiu, pois quem compra para investir está preferindo os fundos imobiliários a imóveis diretamente.

Este movimento não é uma surpresa e deve se intensificar ainda mais. As vantagens dos FIIs são inúmeras: maior liquidez, maior retorno, melhor diversificação, menor custo, menor risco e menor valor unitário de investimento.

Mas a pergunta que muitos que compraram imóvel no passado se fazem é: quando compensa trocar o imóvel adquirido para investimento por FIIs?

Devo vender meu imóvel?

A compra de imóvel provoca nos investidores vieses comportamentais similares a aquisição de uma ação individual.

Muitos investem em uma ação e seguram por anos a ação com prejuízo esperando que elas retornem ao valor adquirido. Durante este período perdem uma série de oportunidades. O mesmo ocorre quando se adquire um imóvel.

Outros ficam presos no lucro e medo de pagar IR. Adquiriram um imóvel que sofreu forte valorização, mas ficam com medo de vender, simplesmente porque precisariam pagar parte do lucro em imposto.

Em ambos os casos, a decisão pode estar completamente errada e sendo influenciada por vieses comportamentais.

A decisão deve ser baseada nos ganhos futuros e não no que ocorreu no passado. Neste caso, há duas frentes a avaliar: renda mensal de dividendos ou aluguel e o potencial de valorização.

Dividendos x aluguel

O chefe da área de fundos imobiliários da Eleven Financial, Raul Grego, adverte:

“Se o imóvel for pensado como um investimento para gerar renda, o investidor deve repensar. Pois, a renda nos fundos imobiliários em média, mesmo após três anos consecutivos de alta, gira em torno de 6% a 6,5% isentos de IR para aqueles fundos com maior liquidez. Além da liquidez, melhor do que a de um imóvel, o investidor ainda ganha na diversificação. Então, considero que comprar um imóvel para investimento, não é a forma mais eficiente de investir no mercado imobiliário. Nós recomendamos alguns fundos que podem ter crescimento de renda no curto e médio prazo, como o HGRE11 e o XPML11”.

Como explicado por Grego, os fundos imobiliários estão distribuindo, mensalmente, na forma de dividendos isentos, uma taxa média de 0,5%. Como este dividendo é isento de IR e líquido de outros custos como vacância e manutenção, você deve ajustar seu aluguel para comparar.

Utilizando dados do portal FipeZap, o aluguel mensal de imóveis comerciais rende na média 0,25%, líquido dos fatores citados acima. Para imóveis residenciais a taxa é ainda menor.

Para fazer a conta de quanto seu imóvel rende por mês em aluguel, não pode dividir o aluguel pelo valor de aquisição, tampouco pelo valor de venda hoje se tiver lucro nesta. Deve dividir o aluguel pelo valor do imóvel líquido de IR, pois é este valor que teria disponível após a venda para investir em FIIs.

Calcule a taxa mensal e depois ajuste multiplicando esta taxa por 0,6. Isso mesmo, os custos de impostos, vacância e manutenção somam em média 40% do valor do aluguel. Se acha que o valor do aluguel vai todo para seu bolso, ainda não colocou todas as contas no papel.

Se a taxa de seu imóvel é menor que a média de 0,5% ao mês dos FIIs, você deve vender seu imóvel. A única exceção seria pelo próximo fator de retorno.

Potencial de valorização

Com relação às possibilidades de ganho de capital, o especialista da empresa de pesquisa Eleven explica:

“Os imóveis dentro dos fundos imobiliários também tendem a valorizar e passam por avaliações anuais por empresas especializadas, além de serem reavaliados diariamente pelo mercado. Nossa visão é que a avaliação de mercado, ou seja, o preço negociado em bolsa, tende a ser mais eficiente e de resposta mais rápida às condições do mercado”.

Portanto, se a taxa de aluguel ajustada de seu imóvel é menor que 0,5%, você só não deveria vender seu imóvel, se acredita que há algo de especial nele que promova uma valorização maior que a média de mercado.

Lembre-se que os FIIs também vão valorizar com a alta do mercado imobiliário, pois eles são apenas um conjunto de imóveis agrupados em uma empresa, que é o fundo.

Portanto, os únicos dois fatores que inibiriam você de mover seu investimento direto em imóvel para fundos imobiliários seriam uma renda ajustada melhor que a dos FIIs, ou um potencial de valorização acima da média do mercado.

Se acredita que seu imóvel deve se valorizar conforme o mercado e a renda mensal ajustada é igual à dos FIIs, ainda assim deveria trocar seu imóvel por fundos imobiliários, pois estes possuem vantagens adicionais.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.