Para caracterizar um investimento imobiliário como a melhor oportunidade, podem ser elencados vários critérios. Neste momento, vou comentar sobre apenas um deles: o preço negociado em relação ao custo de reposição.

Ninguém é capaz de discordar que comprar um ativo abaixo de seu custo de reposição é um bom indício de um grande negócio. Esse conceito não é recente. Em 1966, Nicholas Kaldor criou um índice para medir esta característica. A partir de 1977, este índice ganhou popularidade com o trabalho do prêmio Nobel em economia, James Tobin.

Este índice é chamado Q de Tobin e é calculado a partir da divisão do valor de mercado pelo custo de reposição do ativo, conforme equação abaixo.

Segundo Tobin, o mercado estaria em equilíbrio quando este índice fosse igual a 1, ou seja, o preço de mercado fosse igual ao custo de reposição. Quando o índice está entre 0 e 1, isso significa que o ativo está sub precificado, ou seja, está barato.

Com isso, eu coloco um questionamento para sua reflexão. Você acredita que os lançamentos residenciais que eventualmente você vê no seu bairro estão saindo abaixo do custo de reposição? Ou mesmo igual?

Você com certeza já sabe a resposta. Mas neste momento pode estar se questionando se existe algum imóvel que negocia abaixo de seu custo de reposição.

Possivelmente se pesquisar muito, pode ser que encontre imóveis cujo proprietário esteja enfrentando dificuldades financeiras, que estejam com processos ou em leilão, e, nesse caso, possivelmente estariam abaixo do custo de reposição, ou seja com um Q de Tobin menor que 1.

No entanto, não precisa procurar muito e vai encontrar uma série de fundos imobiliários (FIIs) de tijolo que se encontram abaixo de seu custo de reposição.

Vou ilustrar este caso, citando apenas alguns exemplos de FIIs do segmento de logística. O segmento de logística foi um dos segmentos que até se beneficiaram durante a pandemia com o crescimento do comércio online. A expansão do comércio eletrônico elevou a demanda por galpões logísticos para proporcionar distribuição mais eficiente.

O custo de construção de um galpão logístico não é único. Ou seja, como um apartamento, localização e outras características alteram o custo de reposição. No entanto, considerando transações recentes e informes de prospectos de emissões é possível dizer que o custo médio de reposição de galpões de alto padrão é próximo de R$ 3 mil por metro quadrado.

A tabela abaixo apresenta alguns dados dos FIIs do segmento de logística.

A quarta coluna da tabela acima apresenta o valor de mercado que cada FII de logística negocia por metro quadrado. É possível observar que vários FIIs negociados na B3 do segmento de logística apresentam valor abaixo do que seria um custo de reposição médio. Ou seja, estão com o Q de Tobin abaixo de 1.

É como se tivesse chegado a Black Friday e existissem descontos de 10 a 30% sobre o custo de se construir os imóveis.

A última coluna desta tabela apresenta a taxa de dividendos anualizada de cada FII. A taxa de dividendos representa quanto se ganha em dividendos em proporção ao preço de mercado do momento. Esta taxa é isenta de IR. O ganho de dividendos de FIIs de tijolo como estes nada mais é que o repasse do aluguel dos imóveis. Lembro que este aluguel é corrigido pela inflação anualmente.

A taxa média deste segmento está superior a 8% ao ano isento de IR. Isso está bem superior ao rendimento médio que se obtém em investimentos de imóvel residencial para aluguel. Segundo o  FipeZap a taxa anual de rendimento de aluguel de imóveis residenciais está em 4,63%, bruta de IR e de custos. Ou seja, nestes FIIs você ganharia o dobro de rendimento de aluguel que um imóvel residencial.

Reforço que o fato de um ativo possuir seu valor de mercado abaixo do custo de reposição não evita que ele não possa se desvalorizar ainda mais. A convergência ao equilíbrio, ou seja, para um Q de Tobin igual a 1, pode ocorrer apenas no longo prazo.

No entanto, alguns FIIs proporcionam uma excelente renda de dividendos no período intermediário até que a convergência ao custo de reposição ocorra. Assim, pode ser que exista um momento melhor para investir neles, mas eles parecem preferíveis à alternativa de aplicar em imóveis residenciais como investimento.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor

Enquanto no Brasil financiar os investimentos ainda é algo restrito ao mercado imobiliário, internacionalmente, esta atitude vai além deste tipo de aplicação. Entretanto, esta prática internacional começa a se expandir também no Brasil.

Antes de abordar quando vale a pena financiar os investimentos, responderei a duas questões, anteriores e importantes, para a compreensão da primeira dúvida. Explicarei o que é financiar os investimentos.

O que representa financiar os investimentos?

O ato de financiar investimentos é uma prática no mercado corporativo. Você, provavelmente, já ouviu falar que uma empresa para adquirir outra companhia tomou uma dívida no mercado.

Você, possivelmente, também, investiu em um imóvel, mas pegou dinheiro emprestado no banco para pagar parte da aquisição.

Estas duas atitudes parecem muito naturais para a maioria das pessoas. No entanto, será que acharia natural se endividar para adquirir um dos investimentos abaixo?

a) Investir no Ibovespa, o principal índice de ações brasileiras;

b) Investir no S&P500, o principal índice de ações americanas;

c) Investir em empresas em estágio inicial, no Brasil;

d) Investir em fundos imobiliários.

Perceba que as três primeiras alternativas não são diferentes do caso inicial, de quando uma empresa se endivida para adquirir outra.

A quarta alternativa, que representa pegar dinheiro emprestado para investir em fundos imobiliários não é diferente de se endividar para adquirir um imóvel. Afinal, fundos imobiliários representam um veículo de aquisição de imóveis.

Então por que somos resistentes a financiar parte dos investimentos citados?

Existem algumas razões, mas uma é dominante. Nós brasileiros não estamos acostumados com o financiamento de ativos que possuem variação de preço no mercado.

A variação de preço no mercado traz uma sensação de elevação da incerteza percebida, quanto ao retorno do ativo no futuro. E é justamente este fator que determina a razão de financiarmos.

Por que financiamos?

Existem duas razões para pegarmos um empréstimo para aquisição de um bem. A primeira está relacionada à satisfação pessoal.

Desejamos ter a posse de um bem agora e não temos todo o recurso necessário para o adquirir. Desta forma, pegamos emprestado parte dos recursos.

Quando o motivo é esse, o financiamento tem maior probabilidade de ser malsucedido quando avaliado sob a ótica financeira.

Neste caso, trocamos o ganho financeiro pelo ganho na satisfação pessoal. Assim, pouco importa se o ativo, por exemplo, um imóvel vai se valorizar ou não. Estamos interessados apenas em nos satisfazer.

Sou capaz de apostar que a maior parte das aquisições de imóveis financiadas estão neste primeiro caso.

A segunda razão para financiar uma aquisição é a que, por exemplo, empresas usam para fazer grandes investimentos.

Quando uma companhia decide por comprar outra, analisa-se o retorno que se deve obter na aquisição. O retorno esperado sobre o investimento é o principal indicador financeiro a se avaliar, quando se pretende financiar a aquisição.

A razão para se pegar recursos emprestados para fazer a aquisição é você alavancar, ou seja, elevar os rendimentos esperados sobre o capital investido. Para entender esta elevação do retorno, explicarei por meio de um exemplo e responder, assim, à pergunta principal.

Quando vale financiar?

Considere que você tem R$ 100 mil e pretende fazer um investimento no qual espera obter um retorno de 25% ao ano. Assuma que você pode pegar R$ 200 mil emprestados a uma taxa de juros de 10% ao ano.

Caso 1 – investimento sem financiar:
Investindo os R$ 100 mil nesta aplicação por um período de cinco anos, teria um retorno de 205,2% (= (1+0,25)^5 – 1). Ao final do período, seu investimento se transformou em R$ 305,2 mil.

No entanto, você tem a oportunidade de elevar a rentabilidade. Considere que você invista R$ 300 mil na aplicação, mas financia os R$ 200 mil adicionais que não possui nas condições estabelecidas acima. Desta forma, você pode obter uma rentabilidade maior sobre o capital de R$ 100 mil.

Caso 2 – investimento com financiamento:

O valor de R$ 300 mil irá rentabilizar o mesmo retorno de 205,2%. Assim, os R$ 300 mil se transformam em R$ 915,5 mi, mas parte disto servirá para pagar o empréstimo. A dívida sobe de R$ 200 mil para R$ 322,1 mil com os juros. Subtraindo o ganho final de R$ 915,5 mil da dívida, restará para você um total de R$ 593,4 mil.

Portanto, você aplicou R$ 100 mil de seu capital e terminou com R$ 593,4 mil. Isto representa um retorno de 493,4% sobre o capital investido. Logo, financiando você conseguiu obter mais que o dobro de retorno do que teria se investisse sem financiar.

Veja que o empréstimo funciona como uma alavanca que eleva o retorno do capital investido.

No entanto, isso só funciona se o retorno sobre o ativo investido for maior que o custo do empréstimo.

Se o retorno do ativo for inferior ao do custo do financiamento, você pode ter perdas significativas.

Caso 3 – imóvel financiado:

Suponha que você pretende comprar um imóvel de R$ 500 mil e que este apartamento apresente um retorno esperado de 5% ao ano nos próximo 15 anos. Por não ter todos os recursos, você decide financiar 80% do imóvel, ou seja R$ 400 mil a uma taxa de 7% ao ano.

Neste caso, ao final de 15 anos, seu  apartamento estará valendo R$ 1,04 milhões. Parece que fez um grande negócio. No entanto, você terá pago no empréstimo o valor de R$ 1,1 milhões. Isso resulta em um prejuízo aproximado de R$60 mil. Assim, seus R$100 mil inicial se transformarão em menos R$ 40 mil. Portanto,  seu retorno seria equivalente a aplicar os R$ 100 mil em uma aplicação que rende -5,9% ao ano.

Assim, quando pensar em comprar um imóvel ou qualquer investimento financiado, avalie com cuidado o retorno esperado no investimento. Caso acredite que o imóvel não vai se valorizar mais que a taxa de juros do empréstimo, não financie.

Na realização de qualquer investimento, seja ele em bolsa de valores ou imóveis, o raciocínio na decisão de financiar parte da aquisição é o mesmo. Se acredita que o retorno sobre o investimento será superior à taxa de juros do empréstimo, vale financiar o investimento, pois eleva a rentabilidade obtida. Entretanto, deve-se considerar que o risco, quando financia, também é maior.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

Antigamente, a parte mais difícil era escolher o imóvel ideal. Parece que o fato de as pessoas terem passado mais tempo em casa, seu ideal de imóvel ficou mais claro. No entanto, uma nova dúvida aflige os compradores: qual a melhor forma de financiar a aquisição.

Há alguns anos, existia apenas uma forma de financiamento que era TR + taxa fixa. O surgimento de três novas modalidades tem confundido os compradores.

Atualmente existem quatro formas de financiamento: Taxa Fixa, TR + Taxa Fixa, IPCA + Taxa Fixa e Poupança + Taxa Fixa.

Exceto pela primeira, perceba que as formas de financiamento são compostas de dois elementos. O primeiro é um indexador de correção monetária: TR, IPCA (índice oficial de inflação) e a taxa de rendimento da Poupança. O segundo é uma Taxa Fixa que é o elemento de juros prefixado.

Muitos imaginam que pagar a menor Taxa Fixa é a melhor escolha. Sabendo disso, alguns bancos concentram a propaganda nesta parte do custo do financiamento e influenciam de forma errada o processo de compra. O indexador de correção é parte relevante e pode chegar a ser até maior que a Taxa Fixa.

Mostro abaixo quais formas de financiamento possuem a menor Taxa Fixa e explico porque selecionar um delas pode ser um grande erro.

Fazendo uma pesquisa neste último sábado entre os principais bancos, encontrei as seguintes alternativas para financiamento de um imóvel de valor de R$ 500 mil por 20 anos: 9% ao ano prefixado, TR + 6,99% ao ano, IPCA + 3,55% ao ano e Poupança + 3,99% ao ano.

O comprador desavisado ficaria tentado a escolher o financiamento com a correção monetária pelo IPCA ou pela Poupança, pois possuem a menor Taxa Fixa.

Preste atenção nas propagandas. Naquelas em que a forma de financiamento é com correção por Poupança ou por IPCA, estes indexadores aparecem em letras muito pequenas. Quase não dá para ver que há um indexador e o destaque é apenas na Taxa Fixa. Você bem sabe que estas letras pequenas costumam esconder um risco. Aqui não é diferente.

O IPCA acumulado dos últimos 12 meses já supera os 4,2% ao ano. Portanto, o indexador já é maior que a própria Taxa Fixa do financiamento. Segundo o relatório Focus do Banco Central (BC), nos próximos três anos, o IPCA deve superar 3,5% ao ano.

Logo, quando compomos a Taxa Fixa de 3,55% ao ano com esta correção de 3,5% ao ano, já resulta em uma taxa total superior aos 6,99% ao ano da correção com TR.

Lembrar que enquanto a Selic for menor que 8,5% ao ano, a TR será zero.

Não se espera que a Selic suba acima de 8,5% ao ano nos próximos anos. Se por acaso ela ultrapassar esta marca daqui a 5 anos, isso só ocorreria porque o IPCA superou os 6% ao ano. Nesta condição, a TR ainda continuaria muito baixa. Assim, o financiamento com correção monetária pelo IPCA é muito arriscado e pior neste momento.

A correção pela Poupança segue raciocínio similar. Conforme o relatório Focus do BC, economistas de mercado esperam uma taxa Selic de 3%, 4,5% e 6% ao ano ao final de 2021, 2022 e 2023, respectivamente.

Como a Poupança remunera 70% da Selic, a partir de 2022, se a Selic estiver a 4,5% ao ano, a Poupança renderá 3,15% ao ano. Ao compor a taxa de financiamento total de Poupança + 3,99% ao ano, o resultado também será superior a 6,99% ao ano.

Logo, vimos que entre as três formas de financiamento com correção monetária, justamente a tradicional relativa à TR continua sendo a mais indicada.

Mas será que ela também é a melhor escolha quando comparada à Taxa Fixa de 9% ao ano sem correção monetária?

Para que o financiamento pela taxa prefixada sem correção monetária seja melhor que a corrigida pela TR é necessário que a TR suba acima de 1,87% ao ano. Esta situação, no cenário atual parece muito distante de ocorrer. A TR só esteve maior que este patamar quando a Selic ultrapassou os 12% ao ano.

Como parece improvável que a Selic supere 12% ao ano em um horizonte razoável de projeção, a melhor alternativa se mantém como a correção pela TR.

Reforço que a escolha da forma de financiamento assume cenários de mercado e probabilidades. O intuito deste texto foi o de orientar o leitor sobre como realizar a comparação. Assim como, analisar qual o cenário de mercado atual parece mais provável e qual forma de financiamento seria mais vantajosa nesta condição.

Neste sentido, apesar das várias alternativas de financiamento existentes no atual momento, aquela que parece mais interessante continua sendo a velha e tradicional Taxa Fixa + TR.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

A primeira questão que se deve levantar é se realmente faz sentido comprar imóvel para investir. De fato, acredito que ter uma parcela de até 30% do patrimônio em imóveis pode fazer sentido, no longo prazo, se o investimento atender a certos critérios.

Quando se adquire um imóvel para investimento, há duas fontes de ganho: rendimento de aluguel e ganho de capital. O rendimento de aluguel é peça fundamental, pois se o imóvel não apresenta perspectiva de aluguel fácil, seu ganho de capital pode ficar comprometido. Portanto, é fundamental avaliar com cuidado esta primeira pergunta.

Para quem será alugado?

O primeiro erro ao pensar em adquirir um imóvel para investimento é adquirir algo pensando em si e não em quem pode utilizar. Parece algo simples, mas é preciso ter cuidado para que suas preferências não restrinjam o espectro de pessoas que possam desejar alugar.

Neste sentido, deve ser realizada uma avaliação criteriosa de mercado para entender a demanda. Se for um imóvel residencial, deve avaliar características de facilidade de transporte, proximidade de centros comerciais, faculdades, ou hospitais de forma a ampliar as possibilidades de pessoas interessadas.

Cuidado com imóveis de veraneio. Eles podem parecer um paraíso para você, mas o interesse de terceiros pode não ser o mesmo.

Quando avaliar salas comerciais, além de facilidades de transporte, é muito importante entender que tipos de negócios podem demandar, se já existem outros similares na região e como o seu se destacaria.

As características do imóvel influenciam no preço, mas são elementos fundamentais no retorno. Se comprar um imóvel por um preço “barato” e não conseguir alugar para ninguém, pode ter certeza de que vai obter um preço ainda mais barato quando desejar vender.

O rendimento proveniente de aluguel, líquido de impostos e custos, oferece taxa de retorno competitiva com alternativas de mesmo risco?

O retorno líquido de todos os custos é peça fundamental na escolha do imóvel certo. Não confie no seu “sexto sentido” ou em perspectivas sem qualquer fundamento.

Você deve fazer uma pesquisa no prédio e na região para entender qual o valor de aluguel que poderá receber.

Pesquise sobre novos empreendimentos nas proximidades e os possíveis proprietários no mesmo prédio. Imagine, se todos do seu condomínio também forem alugar, possivelmente, haverá excesso de oferta. Lembre-se que, neste caso, o preço do aluguel pode cair.

Conforme pode ser visto na figura abaixo, a pesquisa mais recente do portal FipeZap aponta que o rendimento médio nacional de aluguel bruto de despesas é de 5,44% ao ano para imóveis comerciais e de 4,85% ao ano para residenciais. Essas taxas são calculadas dividindo o valor do aluguel anunciado pelo preço de venda.

Perceba que o preço de venda não é seu custo de aquisição. Você deveria acrescentar custos de transmissão como o ITBI e a corretagem de venda que, provavelmente, terá de pagar. Isso pode encarecer o preço em até 10%. Portanto, considere o custo total para calcular a taxa de aluguel.

Entenda que o condomínio não é uma receita sua. Portanto, se seu imóvel tiver um alto condomínio, seu aluguel ficará comprometido, pois o inquilino vai comparar o custo total com outros imóveis na região.

Encontrada a sua taxa de aluguel, subtraia dela o imposto de renda, custo de imobiliária, despesas de manutenção periódica e uma taxa de vacância.

Lembre-se, o rendimento líquido não pode ser inferior ao rendimento líquido de IR de um título público de longo prazo referenciado ao IPCA. Esse rendimento líquido de IR hoje é superior a 3% + IPCA ao ano. Não é adequada a comparação com a taxa de juros real implícita no CDI como realizado pelo FipeZap na figura acima.

Você só pode adquirir um imóvel com rendimento de aluguel líquido de custos igual ou inferior ao do título público, se acreditar que o preço do imóvel vai subir mais que a inflação para compensar.

Uma alternativa a comprar imóvel direto são os fundos de investimentos imobiliários (FIIs). Conforme apresentado na figura abaixo, eles estão proporcionando retorno médio próximo de 6,5% ao ano líquido de taxas e IR.

Portanto, em termos de rentabilidade, a compra de imóvel por meio de FIIs é, na média, imbatível. Perceba que o rendimento líquido deles é bem superior ao dos títulos públicos de longo sem descontar o IR destes últimos.

Qual a liquidez para venda?

Quando investidores realizam qualquer aplicação financeira, sempre questionam qual a liquidez para venda. Até mesmo quando aplicam em investimentos que deveriam segurar por mais de dois anos, como fundos de ações, estes investidores se incomodam quando a aplicação tem prazo de resgate de 30 dias.

A avaliação de liquidez também ocorre quando se analisa a compra de um carro. A capacidade de se desfazer bem e rápido do automóvel é considerada.

No entanto, estranhamente, esta preocupação não é considerada na aquisição de um imóvel. Muitas vezes consideram natural a possibilidade de passar mais de um ano sem conseguir vender.

É importante analisar a capacidade de venda. Esta pesquisa pode ser feita de forma simples consultando o tempo de anúncio e corretores.

Neste quesito, os FIIs, novamente, saem na frente. Sua liquidez é de apenas dois dias.

O imóvel demanda investimento em reparos frequentes ou manutenção?

Cuidado com imóveis mais velhos. Podem parecer baratos, mas possivelmente vão demandar investimentos na parte elétrica ou hidráulica.

Esse custo é de responsabilidade do proprietário. Portanto, custos frequentes de manutenção podem reduzir sua rentabilidade.

Novamente, os FIIs saem na frente nesta questão, pois a rentabilidade distribuída já é líquida destes custos e ainda de um percentual provisionado para gastos.

Qual o risco de vacância?

A vacância é um dos principais riscos para quem adquire imóvel para investimento. Neste momento em que empresas estão refletindo sobre a necessidade de espaço e de endereço, maior deve ser sua atenção na aquisição de salas comerciais.

Imóveis residenciais também não estão isentos de risco. Locatários estudam mudança para o interior ou de tamanho do imóvel.

A melhor forma de mitigar o risco de vacância é pela diversificação. Ou seja, se tiver muitos imóveis e a vacância for de 20%, você ainda terá 80% dos imóveis provendo renda que será suficiente para cobrir os custos daqueles vazios e ainda obter lucro.

No entanto, se tiver apenas um ou dois imóveis, seu risco é maior. Além de perder a renda de seu único imóvel, os custos de condomínio, impostos e manutenção vão retirar receita de outras aplicações financeiras, podendo se transformar em um estorvo.

Também neste sentido, como por meio de FIIs, você pode investir em dezenas de imóveis com um valor significativamente baixo, eles são muito mais seguros que o investimento em imóveis diretamente.

A análise de um investimento imobiliário de forma a elevar as probabilidades de ganho é uma atividade tão árdua quanto a avaliação de uma empresa para compra de suas ações. No entanto, poucas pessoas gastam o tempo necessário na sua realização. Neste sentido, os fundos de investimentos imobiliários se mostram como alternativa mais segura e de retorno superior.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

A recente desaceleração econômica, conjugada às baixas taxas de juros e à decepção de investidores nos mercados de risco tem levado muitos a avaliarem o investimento imobiliário e fugir do aluguel.

Mas será que o aluguel é um dinheiro jogado no vaso? Para se chegar a esta resposta é necessário entender o que representa o valor do aluguel. Ou seja, como este valor pode ser dividido.

Para discutir este ponto, vamos avaliar a decisão de compra de imóvel apenas sob a ótica de moradia como forma de não alugar.

A taxa de aluguel que você paga pode ser dividida em duas partes: custo de financiamento e depreciação. O custo do financiamento existe, pois alguém teve de comprar o imóvel que você usa. Portanto, é como se você estivesse usando o dinheiro do proprietário para morar no seu imóvel. Vamos primeiro falar deste custo do dinheiro e comparar com a taxa de aluguel.

Qual a taxa média de aluguel no Brasil?

Conforme pode ser visto na figura abaixo retirada do relatório produzido pelo FipeZap, divulgado em meados de abril, a taxa média de aluguel no Brasil é de 4,81% ao ano. Isso quer dizer que uma pessoa, usualmente, pagaria 0,40% do valor de mercado do imóvel ao mês como aluguel.

Comparando com títulos públicos

Perceba que esta taxa caiu seguindo a redução das taxas de juros. Embora o portal relacione esta taxa com o CDI, esta comparação é equivocada. A taxa a qual se deve comparar é a taxa de um título público referenciado a IPCA de longo prazo. Isso ocorre, pois ambos – aluguel e o título de renda fixa – são corrigidos pela inflação.

Quando em 2015 a taxa de aluguel atingiu 9% ao ano, a taxa do título referenciado a IPCA de 30 anos chegou a 7,5%+IPCA ao ano. Em abril de 2020, a taxa deste título estava em 4,5% + IPCA ao ano.

Logo, se você tivesse o valor integral para comprar o imóvel poderia pensar que estaria indiferente entre pagar o aluguel ou receber os juros do governo, pois as duas taxas são muito próximas.

No entanto, o imóvel é um investimento de risco e o título público não tem risco. Assim, seria esperado que o retorno do primeiro fosse superior. Embora, usualmente o preço dos imóveis suba no longo prazo, se esta alta for inferior à inflação, o título público pode ganhar em retorno.

Os imóveis se valorizaram mais que a inflação nos últimos oito anos?

Segundo o portal FipeZap de 2011 a 2019 o preço médio dos imóveis subiu 38,74%. Entretanto, a inflação acumulada pelo IPCA foi de 56,33% no mesmo período. Logo, em oito anos o preço médio dos imóveis no Brasil não foi capaz de valorizar a inflação.

O que ninguém considera quando paga o aluguel?

Recordo que mencionei que o valor do aluguel pode ser dividido em duas partes. A primeira, discutimos acima e se refere ao custo do dinheiro e sua relação com aplicações financeiras e o risco envolvido. A segunda parte quase ninguém considera na avaliação.

Um imóvel é um bem que possui vida útil. Dizer que um imóvel dura um século é meia verdade. De fato, sua estrutura básica pode durar muito tempo.

No entanto, a cada vinte anos precisa realizar uma série de investimentos. Por exemplo, pode ter de trocar o piso, armários, podem surgir problemas de encanamento e eletricidade. O imóvel também pode ficar com sua arquitetura ultrapassada e demandar reformas.

Esse é o chamado custo de depreciação. Se você compra um imóvel, você é o responsável por realizar investimentos periódicos. O mesmo ocorre no condomínio onde o imóvel está inserido. Lembre que o locatário só deve pagar a taxa de condomínio básica e não eventuais reformas nele.

Quando se aluga, você fica livre de diversos investimentos estruturais e não carrega o peso da depreciação. De fato, esta “taxa de depreciação” deveria estar embutida no preço do aluguel, mas muitas vezes não está.

De quanto seria esta taxa de depreciação?

É possível considerar que a cada vinte anos é necessário gastar 30% do valor do imóvel em troca de diversos elementos dele como os mencionados anteriormente. Portanto, isso equivale a considerar um custo adicional de 1,5% do valor do imóvel ao ano (= 30%/ 20 anos).

Assim, se você aluga e paga 4,8% de taxa de aluguel, essa taxa poderia ser dividida em 1,5% de custo de depreciação e apenas 3,3% de custo do dinheiro. Como você pode ganhar mais de 4%+IPCA ao ano em um título público, alugar pode sair bem mais vantajoso.

Você deseja ter um imóvel ou quer morar em um imóvel que deseja?

O sentimento de posse é algo natural. Queremos ter nosso próprio carro, nossa casa, nossa casa de praia, nosso sítio.

Avalie com cuidado se seu desejo é de ter um imóvel maior ou de se mudar para um imóvel maior. Seu desejo é de passar alguns finais de semana na praia ou ter uma casa de praia.

Dados mostram que as pessoas trocam de casa a cada dez anos. Esse número se eleva quando a idade da pessoa é inferior a 40 anos. Portanto, comprar imóvel se tem menos de quarenta anos porque achou que esse era o imóvel ideal, pode ser uma decisão inadequada.

Reflita sobre a real necessidade de passar por dificuldades de financiamento, ou corrosão e imobilização de seu patrimônio concentrando em um único ativo.

Como a compra envolve um grande valor e é uma decisão que custa caro quando alterada em pouco tempo, antes de comprar, alugue o imóvel que deseja morar e avalie se você realmente precisa possuir e se ele realmente é o que desejava. Lembre-se, alugar pode ser a melhor decisão de investimento.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

A abundância que os preços de imóveis tiveram entre 2009 e 2014 atraiu diversos investidores a esta classe de ativos. A expectativa de continuidade de alta dos preços continua frustrada até hoje.

Segundo o FipeZap, o preço médio de venda dos imóveis comerciais caiu quase 14% desde o máximo atingido em 2014. Esta evolução pode ser acompanhada no gráfico abaixo.

A queda do preço dos imóveis se mostra ainda pior quando se leva em consideração a inflação no período. Neste caso, a variação relativa representa uma queda de quase 34%.

No entanto, este cenário negativo mostra sinais de reversão. Embora os preços dos imóveis comerciais ainda apresentem queda este ano similar à do ano passado, os recuos mensais começam a arrefecer.

Adicionalmente, a taxa de aluguel já reverteu a queda e começa a subir. Desde 2013, quando o preço médio de aluguel atingiu seu máximo, o valor do aluguel médio caiu quase 24%. Se considerarmos que este aluguel em geral deveria subir pelo menos com a inflação, a defasagem chega a mais de 44% desde 2013.

Os números parecem assustadores para quem, há seis anos, sonhava em viver de renda e comprou salas comerciais. Entretanto, desde fevereiro, o preço do aluguel se mostra ascendente e já sobe no ano 0,91%, em 2019, até julho.

Apesar da variação positiva dos alugueis ainda ser menor que a inflação acumulada no ano de 2,42%, até julho, já é um sinal de que os estoques de imóveis vazios começam a se reduzir.

Este é um bom sinal para a evolução dos preços futuros. Conforme revela Raul Grego, responsável pela área de Fundos Imobiliários da Eleven Financial:

Os preços dos alugueis começaram a cair antes da queda dos preços dos imóveis e devem começar a subir antes.

Portanto, agora é a hora de investimento em imóveis comerciais. Mas qual a melhor forma?

Segundo o relatório FipeZap, a taxa média de aluguel dos imóveis comerciais está em 5,31% ao ano. A evolução dessa taxa de aluguel pode ser acompanhada no gráfico abaixo. Perceba que ela acompanha, em certa medida, a trajetória de queda da taxa básica da economia, refletida em sua taxa real (taxa nominal, reduzida da inflação) na figura.

Este percentual de ganho de 5,31% ao ano representa uma taxa mensal de 0,44%. Portanto, em média, se tivesse um imóvel de R$ 1 milhão de valor, estaria ganhando um aluguel de R$ 4,4 mil ao mês.

Para quem investe diretamente em uma sala comercial, essa taxa de aluguel ainda não é líquida para você. Precisa reduzir o imposto de renda e a taxa da imobiliária. A primeira, para pessoas físicas será de 27,5% e a segunda de 8,3% (um aluguel no ano). Portanto, o rendimento líquido cai para 3,41% ao ano para quem compra diretamente o imóvel.

Mas ainda precisa considerar que o imóvel não estará alugado 100% do tempo. Portanto, também não assume possíveis vacâncias. Adicionalmente, também há taxas na aquisição do imóvel e custos de manutenção. Se considerarmos estes custos, o ganho líquido seria inferior a 3% ao ano.

Perceba que o ganho médio é ainda menor para quem adquire imóveis residenciais para alugar. A taxa bruta de aluguel residencial é de 4,61% ao ano. Se considerarmos os mesmos custos mencionados, a taxa líquida de retorno de aluguel para o proprietário seria inferior a 2,6% ao ano.

Já tenho chamado a atenção de investidores sobre outra forma mais atrativa e que pode proporcionar o dobro desta taxa de retorno de aluguel.

Em novembro passado, alertei que os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) deveriam se valorizar. E já começaram a subir.

Desde que escrevi em 18 de novembro de 2018, os FIIs se valorizaram, na média, mais de 16%, enquanto o CDI no mesmo período rendeu apenas 5%. A perspectiva continua favorável.

Conforme legislação, os fundos imobiliários devem distribuir, na forma de dividendos isentos de IR, 95% dos ganhos líquidos de alugueis recebidos.

Atualmente, a taxa média de dividendos que eles têm pago é próxima de 6% ao ano isento de IR e líquida para você. Essa taxa já considera todos os custos envolvidos e a vacância média, que ainda é alta. Portanto, o dobro do ganho de aluguel se compara com aquele auferido na aquisição do imóvel comercial diretamente e mais que o dobro quando avalia adquirir imóveis residenciais para alugar.

Como Grego ressalta, essa taxa de rendimento poderia subir com a redução da vacância existente, ou o preço dos FIIs se valorizaria, mantendo a taxa inalterada.

Além de ganhar o dobro, ainda conta com vantagens adicionais como maior liquidez, menor custo de transação, maior diversificação e menor risco.

Portanto, se está pensando em aproveitar a reversão do mercado imobiliário, a melhor alternativa são os fundos imobiliários.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

“Se você fosse um jovem hoje e tivesse US$ 5 mil para investir, o que você faria com esse dinheiro?”

O artigo foi publicado em 6 de dezembro de 1970, mas seus ensinamentos são válidos até hoje. O texto fez tanto sucesso que foi republicado em 1972, como um dos capítulos, no livro “Os muito, muito ricos e como eles conseguiram chegar lá” do autor Max Gunther e editora Best Business. Gunther é reconhecido por seus livros relacionados a investimentos, em especial seu best seller “Os axiomas de Zurique”.

Quase meio século se passou desde a publicação do artigo original. Portanto, é necessário corrigir o valor pela inflação. Considerando a taxa de câmbio, o valor em Reais hoje seria próximo de R$ 100 mil. Apesar do montante parecer elevado para a realidade do jovem brasileiro, a noção do valor é importante para colocar em perspectiva as recomendações dadas.

Nove ricas personalidades da época compartilharam uma dica para a pergunta acima. Abaixo, comento as respostas.

Mercado de ações

A maioria dos entrevistados elegeu o mercado de ações como a melhor oportunidade para jovens iniciarem seus investimentos com o objetivo de no longo prazo fazer fortuna.

As dicas foram diversas. Um deles recomendou a concentração em apenas uma ação. Como a escolha é difícil, ele deu as características que devem ser buscadas:

“Uma maneira de se ganhar uma fortuna é envolver-se com uma empresa cujo produto seja demandado por um grande mercado. Não é importante que o produto seja realmente necessário, apenas que as pessoas sintam que precisam dele. O produto deve ser descartável e vendido a um baixo custo, capacitando a empresa a vendê-lo repetidamente para os mesmos clientes e em grande volume. Além disso, o homem que administra a empresa deve ser dedicado e deve ter uma participação acionária no crescimento da empresa.” Clement Stone – Presidente do Conselho da Combined Insurance Company of America.

De forma mais conservadora, dois preferiram a diversificação nos investimentos. Um deles sugeriu dividir o valor em seis Blue Chips. Estas ações são as maiores e mais negociadas no mercado. Por exemplo, atualmente no brasileiro, estas seis ações poderiam ser selecionadas entre as dez seguintes: Itaú, Vale, Bradesco, Petrobras, Ambev, Banco do Brasil, B3, Itausa, Lojas Renner, Suzano.

Um dos entrevistados reforçou as vantagens de contar com uma equipe de analistas e gestores e recomendou o investimento no mercado de acionário por meio de fundos de ações.

Interessante notar a vantagem desta última recomendação. Quase todas empresas que foram citadas no texto não existem mais, ou porque faliram, ou não seguem como eram antes, pois foram compradas, ou foram divididas em outras.

As seis Blue Chips daquela época também já deixaram de ser um bom investimento há tempos. Isso reforça a falácia de que existe uma ação para comprar e esquecer. Os seja, quem comprou as maiores e mais negociadas daquela década, hoje, possivelmente, teria problemas com sua aposentadoria.

Negócio próprio

Dentre os ricos, dois recomendaram abrir um negócio próprio ou usar o capital para se associar a uma empresa em estado inicial.

A dica de um dos empresários é focar em empresas de serviço. Assim, evita-se alguns problemas de empresas industriais e demanda-se menos capital empregado.

Esta alternativa sem dúvida pode trazer mais retorno que o investimento no mercado de ações, mas possui um risco significativamente maior.

Para ser negociada em bolsa de valores, uma empresa normalmente já atingiu um estágio de maturidade maior e já teve seu produto aprovado pelo mercado. Portanto, possui um fluxo de caixa mais previsível que o de um negócio inicial. Logo, um menor risco de insucesso.

O maior risco pode ser recompensado com altíssimos retornos. No entanto, as estatísticas mostram que as chances de fracasso e perda do capital são maiores que a de fazer fortuna. Lembro que retorno esperado, que se diz ser maior que o de investimento em ações, é o produto das probabilidades em cada cenário pelo respectivo resultado. A probabilidade de sucesso é baixa, mas os resultados são muito compensadores. Mas eles precisam ser realmente altos para que aceite investir.

Por exemplo, considere que a probabilidade de prosperar seja de 20%, pois pelo menos uma em cinco empresas iniciais fecham. Assim, o negócio precisaria, no caso de sucesso, ter a capacidade de multiplicar seu investimento por pelo menos 10 em cinco anos. Caso contrário, não terá retorno esperado melhor que o investimento em ações que hoje seria de cerca de 15% ao ano. Um retorno de 15% ao ano duplica o investimento em cinco anos.

Nos dias de hoje, empreender está se tornando cada vez mais fácil dado os avanços tecnológicos. Um exemplo é a empresa de meios de pagamentos Stone que não existia há cinco anos atrás e no ano passado abriu seu capital na bolsa de valores americana Nasdaq, sendo avaliada em mais de R$ 30 bilhões.

Setor imobiliário

O setor imobiliário nunca ficou de fora quando se pensa em investimentos. E também foi a preferência de dois empresários.

Um deles optou pela aplicação em imóveis prontos para alugar e outro pela aquisição de terrenos.

Mas não é qualquer imóvel e está longe do que muitos fazem atualmente, pagando caro por imóveis na planta. Eles sugerem imóveis velhos em regiões com potencial para desenvolvimento. Estes imóveis deveriam ser reformados para valorizar e vender ou alugar com maior rentabilidade.

Alternativamente, sugere-se a aquisição de terrenos em desenvolvimento na periferia da cidade. Recomendam estudar o desenvolvimento de estradas, pois os terrenos nestas localidades podem se valorizar. Novamente, diferente do que os indivíduos praticam.

Tenho certeza que, se os fundos imobiliários já existissem naquela época, eles teriam sido sugeridos como alternativa tanto para ativos em desenvolvimento quanto prontos.

Mercado de derivativos

O presidente do conselho da bolsa de mercadorias de Chicago, Leo Melamed, sugeriu o investimento mais arriscado de todos. Ele recomendou aplicar em commodities.

Normalmente esse investimento é realizado por meio dos instrumentos financeiros chamados de derivativos. Essa aplicação tem a possibilidade de proporcionar retornos elevados em pouco tempo. No entanto, como o retorno sempre vem acompanhado do risco, com esta alternativa, você pode perder todo o capital em instantes.

O empresário alerta para esse risco de perda e adverte que mesmo profissionais experientes falham e perdem fortunas neste mercado.

Investimentos seguros

Um dos empresários sugeriu que todos devem iniciar com alternativas conservadoras. Ele recomendou que um indivíduo só deveria arriscar seu capital quando tivesse acumulado o suficiente para poder se sustentar se perdesse o emprego.

Ele sugeriu que o foco inicial do aplicador deve ser a educação financeira e aplicações sem risco de perdas. No Brasil, essas aplicações seriam títulos bancários, como CDBs, fundos de renda fixa e títulos públicos.

Educação financeira

Todos os empresários recomendaram o estudo e trabalho antes de realização dos investimentos. Nenhum deles falou que o investimento seria simples e que não seria necessário pesquisa e acompanhamento para avaliar as aplicações.

Ressalto o alerta de Gosswiller. O fato de os entrevistados serem ricos, não significa que eles estejam certos ou que suas dicas não possam conduzir à perda completa do patrimônio de alguém que as siga. No entanto, como o autor sugere, melhor ouvir quem atingiu a riqueza do que quem ainda não conseguiu chegar lá.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor

A maior parte dos investidores associa aplicações financeiras a dois veículos: a caderneta de poupança e aplicações de curto prazo referenciadas ao CDI ou à Selic. No entanto, estas duas não possuem uma característica essencial para quem pensa em viver de renda.

A proteção para a inflação é um importante atributo necessário para que um veículo financeiro se caracterize como adequado para os rentistas. A poupança nos últimos anos quase não é capaz de superar a inflação e aplicações de liquidez referenciadas ao CDI ou à Selic proporcionam um ganho reduzido de juros real, acima da inflação. Logo, discuto abaixo cinco alternativas para você ter uma aposentadoria tranquila.

Imóveis

Os imóveis são um dos veículos preferidos daqueles que almejam viver de renda. A atratividade dos imóveis para as pessoas é a capacidade de se tocar nele, o que traz ao investidor um maior sentimento de segurança.

Observa-se no gráfico abaixo que a rentabilidade obtida em investimentos imobiliários caiu conjuntamente com a redução da taxa básica, mencionada acima.

A redução do rendimento afeta o quanto é necessário ter investido para viver de renda. A renda é o produto da rentabilidade de aluguel e do valor investido. Em 2008, quando a taxa de aluguel anual era próxima de 8% ao ano, seria necessário ter R$750 mil em imóveis alugados para ter uma renda de R$5 mil mensais (=R$750mil * 8% / 12). Uma década depois, o valor investido em imóveis necessário para ter a mesma renda é de R$1,4 milhões, pois o aluguel anual médio caiu para 4,3% ao ano.

Considerando o IR sobre os ganhos, seria necessário um investimento ainda maior para ter a mesada de R$ 5 mil líquida no seu bolso.

O investimento em um imóvel diretamente tem quatro desvantagens: falta de liquidez, alto custo de transação, imposto de renda sobre os rendimentos e falta de diversificação. Todas essas características negativas são superadas com o investimento em fundos de investimentos imobiliários (FIIs).

Fundos de investimentos imobiliários

Os FIIs atendem a todas as vantagens de uma aplicação para rentistas. Além de suplantar as desvantagens do investimento direto em imóvel, os FIIs têm um benefício adicional.

Eles possuem uma rentabilidade líquida de IR superior à obtida no investimento imobiliário direto. Como os FIIs em média apresentam um ganho em dividendos de 0,5% ao mês, bastaria um investimento de R$1 milhão para ter R$ 5 mil mensais líquidos de IR.

Ações pagadoras de dividendos

Em média, empresas pagadoras de dividendos proporcionam uma rentabilidade de 5% ao ano. Esse retorno é calculado dividindo o valor do dividendo pelo preço de mercado da ação.

A vantagem de uma carteira de ações sobre os imóveis é a isenção de IR sobre os dividendos pagos.

Assim como os FIIs possuem volatilidade por negociar em bolsa, as ações apresentam volatilidade ainda superior. Outra desvantagem é a necessidade de um trabalho mais ativo para gerir essa carteira, pois será necessário realizar trocas das ações de empresas quando as perspectivas desta empresa se alterarem.

Considerando a rentabilidade de 5% ao ano, seria necessário um patrimônio de R$1,2 milhões em uma carteira de ações para ter uma renda equivalente a R$5 mil mensais.

Títulos públicos

Os títulos públicos referenciados a IPCA guardam uma vantagem sobre os dois anteriores que é a maior segurança. Em contraponto, o investidor não obtém ganhos de capital, mas apenas ganhos advindos dos juros pagos. O ganho de capital que esses títulos podem apresentar, nada mais é do que a antecipação dos ganhos de juros futuros.

Como a rentabilidade acima da inflação dos títulos conhecidos como Tesouro IPCA (ou NTN-B) está em 5% ao ano, seria necessário R$1,2 milhões.

No entanto, os títulos públicos também são tributados. Logo, seria necessário um investimento acima de R$ 1,4 milhões para ter a renda de R$ 5 mil mensais líquidos de IR.

Títulos privados

Os títulos privados referenciados a IPCA, possuem uma vantagem em relação aos títulos públicos que é a remuneração superior. Em média, eles apresentam uma taxa real 15% superior. Adicionalmente, algumas emissões possuem o benefício de isenção de IR.

Entretanto, esse prêmio de rentabilidade não é de graça, estas aplicações possuem maior risco e, por isso, demandam um maior trabalho de análise de crédito. Em função deste risco, uma carteira de títulos privados deve ser bem diversificada e nenhum emissor individual deveria representar mais de 4% de seu patrimônio.

Considerando os maiores ganhos, é necessário investir proporcionalmente menos nesses títulos para ter os mesmos ganhos mensais.

O ideal para aquele que sonha em viver de renda é construir uma carteira que incorpore pelo menos duas das alternativas de investimentos descritas acima. Também é importante ponderar adequadamente as opções de acordo com seu perfil de investidor.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

Temos por hábito de comparar os preços nominais e esquecemos que a simples variação de preço pode ser explicada apenas pela inflação média ao consumidor.

A mesma comparação ocorre com o câmbio. Olhamos o valor nominal e esquecemos que naturalmente há uma razão para ele subir, ou seja, o Real se desvalorizar.

Todo valor nominal, como o preço de um imóvel ou a taxa de câmbio, deve ser corrigido pela inflação no tempo. Esta correção é para manter o valor de compra no tempo. Ou seja, R$100 comprava muito mais bens e serviços no passado. Assim, devemos corrigir este valor pela inflação que ele possa ter o mesmo poder de compra.

Imóveis

Imagine que comprou um imóvel há 20 anos, isto é, no final de 1998 e pagou R$ 500 mil. Você sabe quanto esse imóvel deveria ter se valorizado apenas para corrigir a inflação?

A inflação medida pelo IPC-A (IBGE) neste período foi de 251%. Isto significa que para ter o mesmo poder de compra, aqueles seus R$ 500 mil, deveriam ter se transformado em R$ 1,75 milhões. Logo, o imóvel deveria ter se valorizado para pelo menos este valor.

Entretanto, para entender se este foi um bom investimento, deveria compará-lo pelo menos com uma alternativa de investimento livre de risco como o CDI. No mesmo período de 20 anos, o CDI se valorizou 1280%. Portanto, seu investimento teria se valorizado para R$ 6,9 milhões.

Como avaliar de forma simples

Uma forma prática de atualizar valores no tempo em relação a vários índices diferentes é utilizar o aplicativo disponibilizado pelo Banco Central do Brasil. O aplicativo se chama Calculadora do Cidadão e pode ser instalado no seu celular.

Ao abrir o programa, vai perceber que ele possui várias funções diferentes como: aplicação, financiamento, valor futuro e correção de valores. Entretanto, explicarei apenas este último.

Selecionando a função de correção de valores, vai abrir a tela na figura abaixo marcado com o número 1.

Nesta tela, no Item 2, deve selecionar o índice de reajuste. No exemplo acima, utilizamos o IPC-A e o CDI. Em seguida, deve escolher o intervalo de correção marcado na figura no Campo 3. Finalmente, no Item 4, deve colocar o valor a ser corrigido.

Câmbio

No caso do câmbio, a correção deve ser realizada por duas taxas de inflação, uma de cada país relacionado na taxa de câmbio.

Para explicar, assumiremos algumas premissas simplificadoras que podem ser compreendidas por meio do livro Macroeconomia para Executivos Teoria e Prática no Brasil de Cristiane Schimidt e Fabio Giambiagi.

Se a taxa de câmbio Reais por Dólar (R$/USD$) é de R$3,9/ USD$, isto significaria que o mesmo bem comprado por USD$100 nos Estados Unidos (EUA), custaria R$390 no Brasil. Passado um ano, considere que a inflação no Brasil e nos EUA foi de 4% e 2%, respectivamente.

Desta forma, o artigo americano passou a custar USD$102 (=100 * (1 + 0,02)) e o brasileiro, R$405,6 (= 390 * (1 + 0,04)). Logo, a nova taxa de câmbio deveria ser de R$3,98/ USD$.

A variação entre as duas taxas de câmbio foi, aproximadamente, de 2% (=(3,98 – 3,9) / 3,9). Ou seja, a taxa de câmbio se desvalorizaria pelo diferencial de inflação. Essa teoria da paridade do poder de compra é aplicada ao cálculo do famoso índice Big Mac.

Portanto, como a inflação brasileira é superior à americana, é esperado que nossa moeda se desvalorize no longo prazo em relação à dos EUA. Ou seja, também não devemos avaliar o valor nominal do câmbio e comparar com o passado sem fazer as devidas correções.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.

Entretanto, dois especialistas afirmam que esta realidade está prestes a mudar.

Entrevistei nesta sexta-feira (16/11/2018) Gustavo Bueno, chefe de análise de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) da XP Investimentos, e Raul Grego, responsável pela área de Fundos Imobiliários da Eleven Financial.

Abaixo, resumo os principais pontos de nossa conversa. E ao final do texto disponibilizo um relatório completo de Bueno que trata do cenário pós-eleição.

Avaliação do passado

Enquanto o investimento em um ativo que rende o CDI se valorizou mais de 65% desde 2013, a aplicação em imóveis comerciais, mesmo quando considerado o ganho de aluguel, não chegou a 25% de rendimento médio acumulado, segundo levantamento do FipeZap.

Situação melhor, mas ainda não reconfortante, ocorreu com os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Conforme gráfico abaixo, no mesmo período, o índice de FIIs da Bolsa de Valores de São Paulo (B3), conhecido como IFIX, se valorizou praticamente o mesmo que o CDI.

Não dá para comemorar o desempenho dos FIIs ser igual ao CDI, pois o risco do primeiro é superior ao do índice de renda fixa.

No entanto, a expectativa é que este cenário se reverta no curto prazo.

Expectativa

Os dois especialistas são unânimes em afirmar que o setor imobiliário vai retomar nos próximos anos. Não como foi no período de 2010 a 2014. Mas acreditam em uma valorização dos preços acima da inflação nos próximos anos.

Neste caso, eles concordam que o melhor veículo para se posicionar são os FIIs, pois o grande ganho virá da redução de vacância, que hoje estes apresentam. Aliado a isto, também deve ocorrer uma elevação dos aluguéis, e, consequentemente, dos dividendos pagos pelos fundos.

Lembra-se que os FIIs possuem isenção de IR no pagamento de dividendos.

O pesquisador da Eleven Financial suporta sua recomendação no crescimento de dois indicadores: disponibilidade de crédito e confiança. Os relatórios do Banco Central do Brasil mostram que as concessões de crédito por parte dos bancos estão retomando. Os consumidores e empresários mais confiantes com a retomada da economia e redução do desemprego, devem aproveitar esta maior disponibilidade de crédito para aquisição e incorporação de imóveis.

Já Bueno, acredita que a simples retomada gradual da economia, associada à desaceleração de novas entregas de imóveis comerciais nos próximos dois anos, deve reduzir a vacância e fazer com que o preço dos aluguéis suba.

Ele complementa que a maior demanda deve fazer com que o rendimento de dividendo dos FIIs volte a subir acima da inflação.

Perceba no gráfico abaixo, que os FIIs em doze meses ainda estão abaixo do rendimento do CDI e dos títulos de renda fixa referenciados à inflação de longo prazo (IMA-B 5+).

Considerando o cenário dos analistas, é possível esperar no curto prazo uma recuperação de preços dos FIIs.

Entretanto, apesar da expectativa positiva, este é um investimento de risco.

Riscos

Há 3 anos, o setor de FIIs foi abalado pela possibilidade de incidência de IR nos dividendos como forma do governo elevar arrecadação. A volta desta é descartada pelos pesquisadores.

Eles acreditam que o maior risco se encontra no cenário macroeconômico. Portanto, para concretização de suas expectativas, o país deve continuar com a tendência de crescimento gradual, a manutenção de juros baixos e redução da taxa de desemprego.

Ambos os especialistas alertam que os FIIs são um investimento de risco e com horizonte de longo prazo. Portanto, apesar de otimistas, recomendam apenas àqueles investidores que podem aplicar com prazo superior a cinco anos.

Para estes aplicadores com perfil adequado ao investimento, eles dão uma dica.

Dicas

Segundo os dois analistas, o segmento que mais deve se aproveitar desta retomada deve ser o de Lajes Corporativas. E os fundos que possuem ativos mais concentrados na região de São Paulo deve ser mais favorecido.

Neste sentido, Grego seleciona o FII HGRE11 como um dos fundos mais bem posicionados para capturar esta tendência, já que possui participação em diversos empreendimentos na cidade paulista.

Bueno também é favorável à indicação de Grego, mas cita o FVBI11 como aquele que pode ser ainda mais beneficiado, pois possui uma vacância elevada. Logo, seu dividendo teria um ganho adicional com a locação adicional.

Para diversificar e ter resultados com a recuperação econômica, Bueno sugere o FII de shopping center XPML11. Este segmento é favorecido pelo crescimento do consumo e tem se mostrado mais conservador nos momentos menos favoráveis.

Link para relatório especial sobre Fundos Imobiliários

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.