Os fundos de investimento imobiliários (FIIs) são os veículos mais eficientes para quem deseja ter uma renda de aluguel proveniente de imóveis.

A eficiência dos FIIs em relação a comprar imóveis diretamente está relacionada a cinco fatores:

1- Os FIIs possuem um maior retorno mensal líquido de IR proveniente de aluguel. Normalmente o aluguel de imóvel remunera uma taxa mensal entre 0,3% e 0,6%. Entretanto, esse aluguel ainda é tributado. Os fundos imobiliários estão pagando uma taxa média mensal de 0,6%, mas essa rentabilidade já é líquida de IR. Veja na figura abaixo a evolução do retorno mensal de dividendos dos FIIs. Ele é similar ao retorno mensal líquido de IR do CDI.

2- É possível obter uma maior diversificação geográfica e de tipo de empreendimento nos FIIs com poucos recursos do que com imóveis diretamente. Para dividir o investimento em imóveis comprando escritórios, hotéis, shopping centers e galpões, seria necessário dispender uma fortuna. O montante necessário para investimento ficaria maior se o investidor desejasse ainda dividir em regiões diferentes do país. Entretanto, com fundos imobiliários, essa diversificação poderia ser alcançada com investimento menor que R$1.000,00.

3- Um dos maiores problemas do investimento em imóveis para renda é a vacância. Um imóvel vazio significa custo, pois os gastos de condomínio, manutenção e IPTU ficam por conta do proprietário. Quando se investe direto em imóveis, normalmente o número menor de unidades possuídas eleva esse problema, pois um imóvel não alugado pode significar 100% de vacância. Por meio de fundos imobiliários, devido à grande diversificação de imóveis com poucos recursos, o problema da vacância é mitigado.

4- A negociação em mercado de bolsa de valores proporciona aos FIIs maior liquidez e menor custo de negociação, pois são evitados custos de transferência, documentação e corretagem que podem superar 10% do valor negociado.

5- Por fim, o investimento em imóveis por meio de FIIs permite que o aplicador conte com a gestão da carteira de imóveis realizada por uma equipe profissional. Dificilmente, um investidor que aplica diretamente em imóveis conseguiria contratar uma equipe de analistas e gestores para lhe auxiliar, pois o custo seria significativo e comprometeria a rentabilidade dos aluguéis.

No primeiro gráfico, observa-se o retorno do índice de fundos imobiliários (IFIX), do índice Anbima de títulos públicos federais referenciados a IPCA com vencimento maior que cinco anos (IMAB5+), do índice de empesas pagadoras de dividendos da B3 e do CDI. O IFIX supera o CDI no longo prazo e acompanha de perto o IMAb5+. Perceba que a evolução do desempenho do IFIX se situa entre o de um índice de renda fixa de maior risco, o IMAB5+, e um índice de ações de menor risco, o IDIV.

Apesar de os fundos imobiliários pagarem um dividendo mensal, proveniente principalmente do aluguel dos imóveis, e na maioria das vezes esses dividendos serem comparados a uma renda fixa, o investimento em FII, ou seja, em imóveis, se qualifica na classe de investimentos de renda variável, ou seja, de alto risco. Portanto, o investimento em imóveis mesmo que por meio de FIIs é indicado apenas a investidores de perfil moderado e agressivo e considerando horizonte de longo prazo.