Com a queda da taxa básica de juros e a retomada da economia, os investidores se questionam se seria o momento de comprar um apartamento ou escritório para alugar. Para esses investidores, apresento uma forma de ganhar mais e ter menor risco na execução de seu investimento imobiliário.

Um dos principais objetivos ao se comprar um imóvel para investimento é obter uma renda mensal com seu aluguel. Segundo o último relatório do Índice FipZap, a taxa média anualizada de aluguel é de 4,3% e 5,2% para imóveis residenciais e comerciais, respectivamente. Essa taxa de aluguel representa a razão entre o valor de locação mensal (R$/m2) e o valor de venda (R$/m2), multiplicada por 12. Portanto, não considera eventuais ganhos de valorização, nem os custos.

Os custos consomem boa parte dos ganhos
A taxa de aluguel acima não considera o IR, possível vacância e despesas gerais de locação. Considerando uma alíquota média de IR de 15%, essa taxa anual de aluguel cairia para 3,65% e 4,2% para imóveis residenciais e comerciais, respectivamente.

Se assumirmos que a cada cinco anos (60 meses), seu imóvel fica desocupado por seis meses, você terá uma taxa de vacância de 10%. Nesse período de vacância, terá todos os custos do imóvel como IPTU e condomínio, além de ter de pagar um aluguel à imobiliária para alugar o imóvel. A vacância reduz a taxa de aluguel em 10% e as despesas descritas podem consumir mais 3%. Logo, a taxa de aluguel anual líquida cai para 3,17% e 3,65%, respectivamente.

Dividir para conquistar
Com o mesmo valor que você investe em um único imóvel residencial ou comercial, você pode dividir entre dezenas de imóveis se investir via Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs). Se aplicar R$3 mil em cada um dos 72 FIIs que formam o índice de FIIs da Bolsa de Valores B3 (IFIX), realizará um investimento total de R$216 mil. Você com certeza já ouviu falar que diversificação é a chave para redução de riscos em investimentos.

Com esse investimento de R$216 mil, você terá uma participação em mais de quatro milhões de m2 de imóveis que agregam duas características distintas: setor e localização. A diversificação em vários setores permite a redução de risco por eventual oferta em excesso de imóveis em um determinado segmento ou por desaceleração de um setor econômico. A distribuição dos imóveis pelo país possibilita capturar ganhos pelo desenvolvimento das diferentes regiões.

Dividendos isentos de IR e líquidos de taxas
Além de obter o benefício de redução de risco mencionado acima, por meio de FIIs terá um ganho de dividendos de mais que o dobro do alcançado na aquisição direta. Os FIIs são obrigados a distribuir em dividendos aos quotistas 95% dos lucros auferidos com os alugueis dos imóveis.

O ganho médio de dividendos nos últimos doze meses nos fundos imobiliários que formam o IFIX foi superior a 7%. Esse retorno é calculado pela razão entre os dividendos pagos pelos FIIs e seus preços negociados na B3. Ressalto, que esse dividendo já é isento de IR e não há taxas ou descontos para reduzir seu ganho.

Assim, além de ganhar uma maior taxa de retorno mensal, terá um menor risco devido à possibilidade de diversificação no investimento em Fundos Imobiliários.