Se possuir um imóvel já é um desejo da maioria dos brasileiros, viver da renda de imóveis e ter uma aposentadoria tranquila é um sonho de todos. Entretanto, com a queda da taxa de juros, essa possibilidade ficou mais fácil? Quanto seria necessário ter aplicado em imóveis hoje para curtir a aposentadoria? Qual o melhor veículo? São essas perguntas que responderei hoje.

O que mudou com a queda da Selic?
A queda da taxa Selic para 6,75% ao ano reduz também o rendimento de todas as outras aplicações financeiras, pois todos os rendimentos da economia são uma função da taxa básica. Essa redução dos rendimentos obtidos de imóveis pode ser visualizada no Gráfico 1. Ele mostra a evolução dos rendimentos médios obtidos de aluguéis residenciais.

A redução do rendimento afeta o quanto é necessário ter investido para viver de renda. A renda é o produto da rentabilidade de aluguel e do valor investido. Em 2008, quando a taxa de aluguel anual era próxima de 8% ao ano, seria necessário ter R$750 mil em imóveis alugados para ter uma renda de R$5 mil mensais (=R$750mil * 8% / 12). Uma década depois, o valor investido em imóveis necessário para ter a mesma renda é de R$1,4 milhões, pois o aluguel anual médio caiu para 4,3% ao ano.

Imóvel residencial ou comercial?
Os imóveis comerciais proporcionam um valor de rendimento médio maior que imóveis residenciais. Essa diferença é ilustrada no Gráfico 2. Segundo números do site FipeZap, o rendimento médio de aluguel de imóveis comerciais é 20% a 25% maior que o de imóveis residenciais.

Além de proporcionar um maior rendimento, o imóvel comercial oferece maior segurança jurídica que o residencial. Portanto, o investimento em imóvel comercial faz muito mais sentido para proporcionar renda que um residencial. Adicionalmente, é mais fácil dividir o valor investido em mais de uma pequena sala comercial do que em várias residências e a divisão proporciona menor risco de inadimplência ou vacância. Se você tem apenas um imóvel, o rendimento recebido pode se encerrar com o fim do contrato e o imóvel pode passar até um ano sem alugar. Nesse caso, em vez de ter uma renda, o imóvel passa a gerar um custo, pois precisa pagar as despesas de condomínio e impostos. Portanto, esses dois riscos mais do que justificam investir em imóveis via Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) que abordarei a seguir.

Imóvel direto ou fundos de investimentos imobiliários (FIIs)?
Os FIIs podem ser entendidos como o conjunto de investidores que se reúnem para comprar de forma conjunta um grupo de imóveis. Os FIIs proporcionam uma série de vantagens em relação ao investimento direto em imóveis. As principais vantagens dos FIIs são de maior retorno, menor custo de aquisição, maior liquidez, isenção de impostos sobre aluguel, maior capacidade de diversificação e menor risco de inadimplência e vacância. Algumas dessas vantagens foram discutidas no artigo no link.

A tabela a seguir apresenta a comparação entre o dividendo médio dos FIIs negociados na B3 (Bolsa de Valores de São Paulo), os rendimentos médios de imóveis residenciais e comerciais e o rendimento do CDI. Como o rendimento de FIIs é isento de IR foi realizado um ajuste para deixá-lo na mesma base de comparação das outras aplicações. Para o ajuste realizado foi considerada uma alíquota de IR de 15% e o cálculo é simplesmente dividir o rendimento atual por 0,85 (1-15%).

Como cada FII investe em vários imóveis e a possibilidade de se investir em vários FIIs com pouco recurso, alcança-se elevada diversificação. Portanto, a possibilidade de você perder toda a renda recebida é mínima, diferente de se investir em imóveis diretamente.

Quanto é necessário ter investido para viver de renda?
A tabela abaixo ilustra a evolução de quanto seria necessário ter em investimentos para viver com uma renda de R$5 mil por mês. Pela tabela verifica-se que os fundos imobiliários são o veículo que exige o menor investimento para ter a mesma renda mensal. Se o rendimento desejado for de R$10 mil por mês, basta multiplicar o valor apresentado na tabela por dois.

Perceba que para ter a mesma renda mensal, investir em imóveis por meio de fundos imobiliários exige quase metade do valor necessário quando a alternativa escolhida são imóveis residenciais. Outra vantagem do investimento em imóvel por meio de FIIs é a possibilidade de se construir o patrimônio lentamente sem a necessidade de se endividar, pois o valor unitário é baixo.

Na Tabela 1também é apresentado o rendimento do CDI. Lembra-se que diferente das outras três alternativas de se investir em imóveis – residencial, comercial e FII – o rendimento do CDI possui risco menor já que não oferece risco de perda de principal. O investimento em imóvel é investimento de risco e deve sempre ser realizado em apenas uma parcela do patrimônio.