Eles representam o investimento mais desejado dos brasileiros e atualmente é possível adquiri-los com valores bem abaixo dos de mercado. Essa situação não ocorre muitas vezes e também não costuma durar muito tempo. Quem chama a atenção para essa oportunidade é o especialista cuja entrevista transcrevo abaixo.

Você provavelmente já sabe que estou falando de imóveis. O melhor veículo para aquisição de imóveis como investimento são os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Eles agregam vantagens em custo, liquidez, rentabilidade, benefício fiscal por isenção de IR sobre os dividendos mensais e maior diversificação, ou seja, menor risco de vacância.

Para falar sobre esse investimento e porque estamos vivenciando uma oportunidade de mercado, entrevistei Giancarlo Gentiluomo.  Gentiluomo é o responsável pela área de FIIs da XP Investimentos e tem mais dez anos de experiência nesse segmento.

Na entrevista Giancarlo explica o que está ocorrendo com o mercado, compartilha quais setores devem mais se beneficiar e dá uma dica de ativo que você pode adquirir para se beneficiar com a valorização.

O que está ocorrendo com as cotas dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)?

A recente queda das cotas dos fundos de investimento imobiliários foi decorrente do stress momentâneo que abateu sobre os mercados. Em menos de dois meses o índice de ações Ibovespa caiu 18%, o Real se desvalorizou 10%, e a taxa de juros de longo prazo subiu mais de 200 pontos base (2%), fazendo com que os títulos de renda fixa de longo prazo se desvalorizassem mais de 10%.

Por ser um produto listado em bolsa as cotas apresentaram volatilidade. Deve-se levar em consideração que os FIIs de tijolo são lastreados em imóveis de fato. Estes por sua vez seguem uma dinâmica intimamente relacionada com a economia real e com o ciclo de incorporação dos diferentes tipos de ativos.

O que se observa com relação a estes aspectos é que a economia tem apresentado uma retomada de crescimento, ainda que gradual, e esta tem se refletido em uma maior demanda pela utilização de espaços corporativos.

Portanto, é de se esperar uma pressão altista dos preços dos imóveis e consequentemente, valorização do patrimônio líquido dos FIIs, para os quais os preços de mercado tendem a convergir no médio prazo.

Há oportunidades?

A recente queda abriu excelentes oportunidades. Há alguns casos em que o desconto do valor de mercado para o valor patrimonial supera 20%. Ou seja, é como se você comprasse um imóvel 20% mais barato que sua aquisição diretamente no mercado real.

Qual seria um exemplo de FII nesta situação?

Um exemplo é o FII BC Fund (BRCR11). Atualmente, suas cotas são negociadas a 70% de seu valor patrimonial e o valor de mercado das cotas representa um preço por metro quadrado implícito entre R$ 7 mil e R$ 8 mil.

Este valor é significativamente abaixo do custo de reposição dos imóveis no portfólio. Importante lembrar que seus imóveis estão concentrados em São Paulo e Rio de Janeiro onde o preço por metro quadrado é bem superior à média do país.

Quais setores de FIIs devem se beneficiar mais do cenário de recuperação econômica?

Assim como temos divulgado nos relatórios para nossos clientes, os ativos que mais se beneficiarão do ciclo são os de Lajes Corporativas situadas nas regiões comerciais de maior demanda na cidade de São Paulo, Ativos Logísticos próximos às regiões metropolitanas da região Sudeste e os Shopping Centers que devem se beneficiar com a elevação da renda disponível aos consumidores.

Os investidores que adquiriram cotas nas últimas ofertas públicas observaram o recuo dos preços de suas cotas. Como estes investidores devem se comportar?

É importante lembrar que investimentos no mercado imobiliário possuem horizonte de médio a longo prazo. Dentro desse contexto, é necessário acertar o momento do ciclo, que conforme comentei acima está favorável ao investidor neste instante.

Como Warren Buffet menciona, o mercado financeiro é um mecanismo que transfere dinheiro dos impacientes para os pacientes. Portanto, aqueles que tiverem disciplina em manter os bons ativos em carteira serão beneficiados com retornos reais (acima da inflação) superiores a 10% ao ano.

E quem não tem, agora é a hora de comprar?

Sem dúvida. Estamos vivenciando uma janela de oportunidade poucas vezes vista. Normalmente, nesses momentos os investidores ficam assustados e vendem suas cotas a preços excessivamente baixos.

Fundos Imobiliários, diferentemente de empresas, são imóveis cujo valor intrínseco fornece uma margem de segurança elevada em momentos de crise e se valorizam acima da inflação no longo prazo.

Portanto, esse é o momento de ir às compras.

Quais os FIIs mais defensivos e os mais arriscados e que podem se valorizar mais?

A resiliência dos FIIs é intimamente relacionada a perspectiva de ocupação, pois quanto mais estável for a receita de alugueis maior a previsibilidade para os investidores e mais conservador ele será. Assim, aqueles que possuem contratos atípicos de longo prazo, ou localizações privilegiadas, tendem a ser mais conservadores.

Os FIIs que possuem maior potencial de valorização são aqueles que apresentam maiores taxas de vacância e, consequentemente, se encontram mais descontados. Por isso, o setor de lajes corporativas se destaca em termos de perspectiva de valorização.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.