Segundo o portal FipeZap o preço de imóveis residenciais recuou 0,16% e 0,47% no primeiro semestre e nos últimos 12 meses encerrados em junho de 2018, respectivamente. Os preços médios de junho de 2018 se equiparam com os observados no mesmo período há três anos atrás. Ou seja, na média, quem comprou há três anos não obteve qualquer valorização de capital, mas não quer dizer que não tenha obtido qualquer retorno.

Analogamente a uma ação negociada em bolsa de valores, o imóvel também tem duas fontes de retorno: ganho de capital e dividendos. Nos imóveis, os dividendos são representados pelo aluguel. E o ganho de capital significa a apreciação do ativo.

Como afirma o especialista, internacionalmente reconhecido Aswath Damodaran, os imóveis também podem ser avaliados seguindo os mesmos modelos de avaliação de ações. Pela sua característica de maior estabilidade nas receitas de aluguel, argumenta-se que seja possível utilizar modelos mais simples.

O modelo mais simples de avaliação de ações que também pode ser empregado para o mercado imobiliário foi apresentado em 1956 pelos autores Myron J. Gordon e Eli Shapiro. Usualmente, ele é conhecido como modelo de Gordon.

A equação deste método é facilmente utilizada, pois considera apenas três fatores: o dividendo (D), a taxa de desconto (k) e a taxa de crescimento dos dividendos (g). O valor do ativo (V) é o resultado da equação de Gordon apresentada na figura abaixo. Em seguida, vamos esclarecer cada um dos componentes.

O que usar como dividendo (D)?

No modelo acima, o dividendo é o que o detentor do ativo recebe anualmente. Nesse caso, a expectativa de aluguel anual deve ser reduzida das despesas exclusivas de quem é o proprietário do imóvel.

Um exemplo desta última despesa é a parcela não recorrente ou adicional do condomínio que é paga apenas pelo proprietário, mas não pelo locatário, como despesas de limpeza e reforma da fachada do prédio.

A expectativa de aluguel pode ser ajustada pela probabilidade de haver inadimplência ou vacância.

O que usar como taxa de desconto (k)?

Em qualquer modelo de avaliação, a taxa de desconto deve sempre refletir o risco do fluxo de caixa que está no numerador. Ela é composta de dois elementos: a taxa livre de risco e o prêmio pelo risco que acabamos de mencionar.

Como taxa livre de risco, usualmente se utiliza a taxa dos títulos públicos federais, pois são os ativos com menor risco de crédito de um país.

Como o aluguel sobe com a inflação, podemos utilizar a taxa de juros real (acima da inflação). Nesse caso, os títulos públicos referenciados à inflação de dez anos possuem taxa próxima de 5,5% ao ano, como pode ser observado no site da plataforma Tesouro Direto.

O prêmio pelo risco depende da probabilidade de haver inadimplência e vacância. Segundo Raul Grego, especialista da Eleven Financial Research, o prêmio recomendado para imóveis é de 2% ao ano.

Portanto, a taxa de desconto acima da inflação é de 7,5% ao ano (= 5,5% + 2%).

O que usar como taxa de crescimento (g)?

A taxa de crescimento retrata quanto se espera que o imóvel se valorize acima da inflação de forma perpétua. Segundo Grego, uma taxa de crescimento média seria de 1% ao ano no caso brasileiro.

Considerando uma inflação de 5% ao ano, a taxa de crescimento nominal resultante seria de 6% ao ano. Ou seja, em doze anos, com essa premissa, o imóvel dobraria de valor, e, também, o aluguel.

Exemplo

Utilizando as premissas mencionadas, basta aplicar os dados na fórmula de Gordon acima, considerando o valor do aluguel do imóvel em vista.

Por exemplo, se o imóvel em vista tem apartamentos sendo alugados por R$ 2 mil/ mês e não existem despesas em excesso ao condomínio do locatário, basta considerar a variável D como R$ 24 mil anual (=R$ 2 mil * 12).

Se o valor de venda do imóvel é superior a R$369 mil, a melhor alternativa é alugar o mesmo imóvel. Caso contrário, a aquisição do imóvel é mais recomendada.

Ressalta-se que as variáveis crescimento real e taxa de desconto devem ser revisadas para se adequarem a cada caso específico. Por exemplo, se uma região possui maior perspectiva de crescimento, é adequado elevar a taxa de crescimento de 1% ao ano para até 2% ao ano. E a taxa de desconto pode ser reduzida para 1% ao ano se considerarmos que seu próprio aluguel não teria risco de inadimplência ou vacância.

Com esses ajustes, o imóvel com mesmo aluguel anual de R$ 24 mil deveria valer R$ 533 mil como mostrado na figura abaixo.

Assim, se o imóvel que procura possui aluguel de R$ 2 mil por mês e é anunciado à venda por mais de R$ 533 mil, é mais recomendável alugar esse imóvel do que o adquirir.

Com essa simples conta, sua decisão financeira na aquisição ou aluguel do imóvel será mais fundamentada.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.