Apesar da queda nas taxas de juros para níveis historicamente baixos, o mercado imobiliário permanece estagnado. Entretanto, o chefe de análise de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) da XP Investimentos, Gustavo Bueno, afirma que estamos prestes a vivenciar uma forte valorização nestes ativos.

Para projetar esse crescimento, ele compara o que ocorreu com os mesmos no mercado americano em mais de meio século de evolução.

Mestre em Economia pelo Insper, Bueno possui vasta experiência no mercado imobiliário, tendo atuado no Santander, na LCA Consultores e na consultoria imobiliária Cushman & Wakefield.

Transcrevo abaixo a entrevista que realizei com Bueno nesta última sexta-feira.

Como avalia o desenvolvimento do mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) no Brasil?

O valor de mercado total dos FIIs tem crescido aproximadamente 20% ao ano e já atinge R$ 45 bilhões , segundo a B3 (Bolsa de Valores brasileira). O interesse nesse investimento é constatado tanto pelo crescimento do número de investidores, quanto pelo percentual das carteiras, destes, alocado nessa classe de ativo. Esse entusiasmo é explicado pela queda na vacância dos imóveis e clara tendência de recuperação dos valores de aluguel, que reduzem o risco do setor e eleva seu potencial de retorno.

Como o desenvolvimento do mercado brasileiro de FIIs se compara ao americano?

A história dos FIIs no Brasil é recente e é comparada ao que ocorreu nos EUA há décadas. Nos EUA, o veículo similar aos FIIs é denominado REITs (Real Estate Investment Trusts). Podemos comparar o estágio dessa indústria entre os dois países, comparando o número de investidores, volume aplicado e proporção relativa a outros investimentos.

Existem 155 mil brasileiros investindo em fundos imobiliários, mas 80 milhões de investidores americanos aplicam neste mesmo ativo. O volume de US$ 1,1 trilhões investido nos REITs é mais de 24 vezes o de FIIs em nosso país. Enquanto no Brasil o valor alocado em FIIs representa apenas 1,6% do total investido em fundos de investimentos, os REITs tem participação oito vezes maior.

Como esses investimentos se desenvolveram nos EUA?

Nos EUA, a legislação que deu largada aos REITs é da década de 1960. Ao final da década de 1970 o mercado alcançou pouco mais de US$ 1,5 bilhão de capitalização e cresceu sete vezes  durante a década de 1980, atingindo a marca de US$ 11 bilhões. Durante a década de 1990, ocorreu mais um salto, quando o volume investido cresceu doze vezes, chegando a US$ 138 bilhões. As condições para tal crescimento, especialmente no início da década de 1990, eram muito especiais. Com uma vacância que iniciava sua queda em meio a condições econômicas favoráveis e preços de ativos muito defasados da realidade, não só as novas emissões podiam ser lastreadas por produtos com rentabilidade muito atraente, como também os preços das cotas deveriam subir para incrementar ainda mais os rendimentos dos investidores.

Maiores retornos em um mercado com fundamentos cada vez melhores proporcionou o boom de crescimento da década de 1990. A saber, a maior parte desse crescimento se deu por meio de ofertas de fundos já existentes, que passaram a se tornar mais líquidos e diversificados, ainda que muito fiéis às estratégias ligadas a tipologias específicas.

Os anos 2000 chegaram e, apesar dos problemas de 2008, os REITs continuaram a crescer. Entre 2007 e 2008 este mercado perdeu 40% em valor, passando de US$ 312 bilhões para US$ 191 bilhões de capitalização total. Nos anos seguintes, com o fim da recessão, atividade em alta, taxas de juros reais negativas, taxas de vacância cada vez menores e rentabilidades muito atraentes, o crescimento do setor se deu como uma locomotiva, aumentando em seis vezes seu tamanho ao longo dos últimos oito anos. Apesar das taxas de crescimento anuais recentes mais modestas com relação ao seu boom, no final do século passado, o crescimento ainda é maior que US$ 110 bilhões por ano, ou seja, equivale a dez vezes o mercado brasileiro total de FIIs.

Você acredita que vivemos um momento inicial de forte crescimento para os FIIs no Brasil?

Algumas caraterísticas estiveram presentes no mercado americano e sustentaram o crescimento nas últimas três décadas: quedas em taxas de vacância e recuperação econômica sustentável. Então, este é exatamente o momento que vivemos no mercado imobiliário brasileiro. A recuperação econômica garante a demanda, derrubando a vacância, aumentando aluguel e, também, o valor de patrimônio dos ativos.

Alguns tipos de imóveis, por exemplo, lajes corporativas e shopping centers, exibem ciclos longos de produção. O crescimento econômico deve extinguir a ociosidade, virando o balanço de demanda e oferta a favor dos detentores de imóveis e favorecendo o potencial de valorização. Mesmo galpões logísticos, cuja construção, após aprovações, dura algo entre seis e doze meses, deverão ter parte significativa de seu estoque ocupado nos próximos anos, especialmente, para os que se encontram mais próximos da cidade de São Paulo.

Tudo isso aliado a taxas de juros reais sistematicamente mais baixas no longo prazo, devem impulsionar os retornos dos FIIs com um risco relativo muito baixo. Esses fatores se somam para mostrar que este é um momento singular de potencial de crescimento para FIIs.

Com teses de investimento cada vez mais ambiciosas, focadas, ativas e, ao mesmo tempo, diversificadas, certamente esse veículo ganhará em liquidez, diminuirá sua volatilidade e performará muito bem frente outras classes de ativos.

Neste sentido, rendimentos acima de onze por cento real, acima da inflação, deverão ser comuns já para os próximos 36 meses, sendo alternativa interessante para investidores que procuram diversificar e diminuir a volatilidade de sua carteira, sem abrir mão de bons retornos.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.