Desde 2013, o investimento em imóveis comerciais para locação, em média, foi um péssimo negócio. Esta conclusão pode ser extraída do relatório divulgado pelo FipeZap ao final do mês passado.

Entretanto, dois especialistas afirmam que esta realidade está prestes a mudar.

Entrevistei nesta sexta-feira (16/11/2018) Gustavo Bueno, chefe de análise de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) da XP Investimentos, e Raul Grego, responsável pela área de Fundos Imobiliários da Eleven Financial.

Abaixo, resumo os principais pontos de nossa conversa. E ao final do texto disponibilizo um relatório completo de Bueno que trata do cenário pós-eleição.

Avaliação do passado

Enquanto o investimento em um ativo que rende o CDI se valorizou mais de 65% desde 2013, a aplicação em imóveis comerciais, mesmo quando considerado o ganho de aluguel, não chegou a 25% de rendimento médio acumulado, segundo levantamento do FipeZap.

Situação melhor, mas ainda não reconfortante, ocorreu com os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Conforme gráfico abaixo, no mesmo período, o índice de FIIs da Bolsa de Valores de São Paulo (B3), conhecido como IFIX, se valorizou praticamente o mesmo que o CDI.

Não dá para comemorar o desempenho dos FIIs ser igual ao CDI, pois o risco do primeiro é superior ao do índice de renda fixa.

No entanto, a expectativa é que este cenário se reverta no curto prazo.

Expectativa

Os dois especialistas são unânimes em afirmar que o setor imobiliário vai retomar nos próximos anos. Não como foi no período de 2010 a 2014. Mas acreditam em uma valorização dos preços acima da inflação nos próximos anos.

Neste caso, eles concordam que o melhor veículo para se posicionar são os FIIs, pois o grande ganho virá da redução de vacância, que hoje estes apresentam. Aliado a isto, também deve ocorrer uma elevação dos aluguéis, e, consequentemente, dos dividendos pagos pelos fundos.

Lembra-se que os FIIs possuem isenção de IR no pagamento de dividendos.

O pesquisador da Eleven Financial suporta sua recomendação no crescimento de dois indicadores: disponibilidade de crédito e confiança. Os relatórios do Banco Central do Brasil mostram que as concessões de crédito por parte dos bancos estão retomando. Os consumidores e empresários mais confiantes com a retomada da economia e redução do desemprego, devem aproveitar esta maior disponibilidade de crédito para aquisição e incorporação de imóveis.

Já Bueno, acredita que a simples retomada gradual da economia, associada à desaceleração de novas entregas de imóveis comerciais nos próximos dois anos, deve reduzir a vacância e fazer com que o preço dos aluguéis suba.

Ele complementa que a maior demanda deve fazer com que o rendimento de dividendo dos FIIs volte a subir acima da inflação.

Perceba no gráfico abaixo, que os FIIs em doze meses ainda estão abaixo do rendimento do CDI e dos títulos de renda fixa referenciados à inflação de longo prazo (IMA-B 5+).

Considerando o cenário dos analistas, é possível esperar no curto prazo uma recuperação de preços dos FIIs.

Entretanto, apesar da expectativa positiva, este é um investimento de risco.

Riscos

Há 3 anos, o setor de FIIs foi abalado pela possibilidade de incidência de IR nos dividendos como forma do governo elevar arrecadação. A volta desta é descartada pelos pesquisadores.

Eles acreditam que o maior risco se encontra no cenário macroeconômico. Portanto, para concretização de suas expectativas, o país deve continuar com a tendência de crescimento gradual, a manutenção de juros baixos e redução da taxa de desemprego.

Ambos os especialistas alertam que os FIIs são um investimento de risco e com horizonte de longo prazo. Portanto, apesar de otimistas, recomendam apenas àqueles investidores que podem aplicar com prazo superior a cinco anos.

Para estes aplicadores com perfil adequado ao investimento, eles dão uma dica.

Dicas

Segundo os dois analistas, o segmento que mais deve se aproveitar desta retomada deve ser o de Lajes Corporativas. E os fundos que possuem ativos mais concentrados na região de São Paulo deve ser mais favorecido.

Neste sentido, Grego seleciona o FII HGRE11 como um dos fundos mais bem posicionados para capturar esta tendência, já que possui participação em diversos empreendimentos na cidade paulista.

Bueno também é favorável à indicação de Grego, mas cita o FVBI11 como aquele que pode ser ainda mais beneficiado, pois possui uma vacância elevada. Logo, seu dividendo teria um ganho adicional com a locação adicional.

Para diversificar e ter resultados com a recuperação econômica, Bueno sugere o FII de shopping center XPML11. Este segmento é favorecido pelo crescimento do consumo e tem se mostrado mais conservador nos momentos menos favoráveis.

Link para relatório especial sobre Fundos Imobiliários

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.