Depois de cinco anos negativos, o último relatório divulgado pelo portal FipeZap, sobre os preços de venda e locação de imóveis comerciais fornece sinais positivos para o mercado imobiliário. Mas para o investidor que pretende aproveitar essa reversão de tendência negativa, um veículo apresenta possibilidade de maiores ganhos.

A abundância que os preços de imóveis tiveram entre 2009 e 2014 atraiu diversos investidores a esta classe de ativos. A expectativa de continuidade de alta dos preços continua frustrada até hoje.

Segundo o FipeZap, o preço médio de venda dos imóveis comerciais caiu quase 14% desde o máximo atingido em 2014. Esta evolução pode ser acompanhada no gráfico abaixo.

A queda do preço dos imóveis se mostra ainda pior quando se leva em consideração a inflação no período. Neste caso, a variação relativa representa uma queda de quase 34%.

No entanto, este cenário negativo mostra sinais de reversão. Embora os preços dos imóveis comerciais ainda apresentem queda este ano similar à do ano passado, os recuos mensais começam a arrefecer.

Adicionalmente, a taxa de aluguel já reverteu a queda e começa a subir. Desde 2013, quando o preço médio de aluguel atingiu seu máximo, o valor do aluguel médio caiu quase 24%. Se considerarmos que este aluguel em geral deveria subir pelo menos com a inflação, a defasagem chega a mais de 44% desde 2013.

Os números parecem assustadores para quem, há seis anos, sonhava em viver de renda e comprou salas comerciais. Entretanto, desde fevereiro, o preço do aluguel se mostra ascendente e já sobe no ano 0,91%, em 2019, até julho.

Apesar da variação positiva dos alugueis ainda ser menor que a inflação acumulada no ano de 2,42%, até julho, já é um sinal de que os estoques de imóveis vazios começam a se reduzir.

Este é um bom sinal para a evolução dos preços futuros. Conforme revela Raul Grego, responsável pela área de Fundos Imobiliários da Eleven Financial:

Os preços dos alugueis começaram a cair antes da queda dos preços dos imóveis e devem começar a subir antes.

Portanto, agora é a hora de investimento em imóveis comerciais. Mas qual a melhor forma?

Segundo o relatório FipeZap, a taxa média de aluguel dos imóveis comerciais está em 5,31% ao ano. A evolução dessa taxa de aluguel pode ser acompanhada no gráfico abaixo. Perceba que ela acompanha, em certa medida, a trajetória de queda da taxa básica da economia, refletida em sua taxa real (taxa nominal, reduzida da inflação) na figura.

Este percentual de ganho de 5,31% ao ano representa uma taxa mensal de 0,44%. Portanto, em média, se tivesse um imóvel de R$ 1 milhão de valor, estaria ganhando um aluguel de R$ 4,4 mil ao mês.

Para quem investe diretamente em uma sala comercial, essa taxa de aluguel ainda não é líquida para você. Precisa reduzir o imposto de renda e a taxa da imobiliária. A primeira, para pessoas físicas será de 27,5% e a segunda de 8,3% (um aluguel no ano). Portanto, o rendimento líquido cai para 3,41% ao ano para quem compra diretamente o imóvel.

Mas ainda precisa considerar que o imóvel não estará alugado 100% do tempo. Portanto, também não assume possíveis vacâncias. Adicionalmente, também há taxas na aquisição do imóvel e custos de manutenção. Se considerarmos estes custos, o ganho líquido seria inferior a 3% ao ano.

Perceba que o ganho médio é ainda menor para quem adquire imóveis residenciais para alugar. A taxa bruta de aluguel residencial é de 4,61% ao ano. Se considerarmos os mesmos custos mencionados, a taxa líquida de retorno de aluguel para o proprietário seria inferior a 2,6% ao ano.

Já tenho chamado a atenção de investidores sobre outra forma mais atrativa e que pode proporcionar o dobro desta taxa de retorno de aluguel.

Em novembro passado, alertei que os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) deveriam se valorizar. E já começaram a subir.

Desde que escrevi em 18 de novembro de 2018, os FIIs se valorizaram, na média, mais de 16%, enquanto o CDI no mesmo período rendeu apenas 5%. A perspectiva continua favorável.

Conforme legislação, os fundos imobiliários devem distribuir, na forma de dividendos isentos de IR, 95% dos ganhos líquidos de alugueis recebidos.

Atualmente, a taxa média de dividendos que eles têm pago é próxima de 6% ao ano isento de IR e líquida para você. Essa taxa já considera todos os custos envolvidos e a vacância média, que ainda é alta. Portanto, o dobro do ganho de aluguel se compara com aquele auferido na aquisição do imóvel comercial diretamente e mais que o dobro quando avalia adquirir imóveis residenciais para alugar.

Como Grego ressalta, essa taxa de rendimento poderia subir com a redução da vacância existente, ou o preço dos FIIs se valorizaria, mantendo a taxa inalterada.

Além de ganhar o dobro, ainda conta com vantagens adicionais como maior liquidez, menor custo de transação, maior diversificação e menor risco.

Portanto, se está pensando em aproveitar a reversão do mercado imobiliário, a melhor alternativa são os fundos imobiliários.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.