É comum se ouvir pessoas afirmando que “pagar aluguel é jogar dinheiro fora”, quando perguntadas qual razão as levaria a adquirir um imóvel. Mas será que isso é verdade?

A recente desaceleração econômica, conjugada às baixas taxas de juros e à decepção de investidores nos mercados de risco tem levado muitos a avaliarem o investimento imobiliário e fugir do aluguel.

Mas será que o aluguel é um dinheiro jogado no vaso? Para se chegar a esta resposta é necessário entender o que representa o valor do aluguel. Ou seja, como este valor pode ser dividido.

Para discutir este ponto, vamos avaliar a decisão de compra de imóvel apenas sob a ótica de moradia como forma de não alugar.

A taxa de aluguel que você paga pode ser dividida em duas partes: custo de financiamento e depreciação. O custo do financiamento existe, pois alguém teve de comprar o imóvel que você usa. Portanto, é como se você estivesse usando o dinheiro do proprietário para morar no seu imóvel. Vamos primeiro falar deste custo do dinheiro e comparar com a taxa de aluguel.

Qual a taxa média de aluguel no Brasil?

Conforme pode ser visto na figura abaixo retirada do relatório produzido pelo FipeZap, divulgado em meados de abril, a taxa média de aluguel no Brasil é de 4,81% ao ano. Isso quer dizer que uma pessoa, usualmente, pagaria 0,40% do valor de mercado do imóvel ao mês como aluguel.

Comparando com títulos públicos

Perceba que esta taxa caiu seguindo a redução das taxas de juros. Embora o portal relacione esta taxa com o CDI, esta comparação é equivocada. A taxa a qual se deve comparar é a taxa de um título público referenciado a IPCA de longo prazo. Isso ocorre, pois ambos – aluguel e o título de renda fixa – são corrigidos pela inflação.

Quando em 2015 a taxa de aluguel atingiu 9% ao ano, a taxa do título referenciado a IPCA de 30 anos chegou a 7,5%+IPCA ao ano. Em abril de 2020, a taxa deste título estava em 4,5% + IPCA ao ano.

Logo, se você tivesse o valor integral para comprar o imóvel poderia pensar que estaria indiferente entre pagar o aluguel ou receber os juros do governo, pois as duas taxas são muito próximas.

No entanto, o imóvel é um investimento de risco e o título público não tem risco. Assim, seria esperado que o retorno do primeiro fosse superior. Embora, usualmente o preço dos imóveis suba no longo prazo, se esta alta for inferior à inflação, o título público pode ganhar em retorno.

Os imóveis se valorizaram mais que a inflação nos últimos oito anos?

Segundo o portal FipeZap de 2011 a 2019 o preço médio dos imóveis subiu 38,74%. Entretanto, a inflação acumulada pelo IPCA foi de 56,33% no mesmo período. Logo, em oito anos o preço médio dos imóveis no Brasil não foi capaz de valorizar a inflação.

O que ninguém considera quando paga o aluguel?

Recordo que mencionei que o valor do aluguel pode ser dividido em duas partes. A primeira, discutimos acima e se refere ao custo do dinheiro e sua relação com aplicações financeiras e o risco envolvido. A segunda parte quase ninguém considera na avaliação.

Um imóvel é um bem que possui vida útil. Dizer que um imóvel dura um século é meia verdade. De fato, sua estrutura básica pode durar muito tempo.

No entanto, a cada vinte anos precisa realizar uma série de investimentos. Por exemplo, pode ter de trocar o piso, armários, podem surgir problemas de encanamento e eletricidade. O imóvel também pode ficar com sua arquitetura ultrapassada e demandar reformas.

Esse é o chamado custo de depreciação. Se você compra um imóvel, você é o responsável por realizar investimentos periódicos. O mesmo ocorre no condomínio onde o imóvel está inserido. Lembre que o locatário só deve pagar a taxa de condomínio básica e não eventuais reformas nele.

Quando se aluga, você fica livre de diversos investimentos estruturais e não carrega o peso da depreciação. De fato, esta “taxa de depreciação” deveria estar embutida no preço do aluguel, mas muitas vezes não está.

De quanto seria esta taxa de depreciação?

É possível considerar que a cada vinte anos é necessário gastar 30% do valor do imóvel em troca de diversos elementos dele como os mencionados anteriormente. Portanto, isso equivale a considerar um custo adicional de 1,5% do valor do imóvel ao ano (= 30%/ 20 anos).

Assim, se você aluga e paga 4,8% de taxa de aluguel, essa taxa poderia ser dividida em 1,5% de custo de depreciação e apenas 3,3% de custo do dinheiro. Como você pode ganhar mais de 4%+IPCA ao ano em um título público, alugar pode sair bem mais vantajoso.

Você deseja ter um imóvel ou quer morar em um imóvel que deseja?

O sentimento de posse é algo natural. Queremos ter nosso próprio carro, nossa casa, nossa casa de praia, nosso sítio.

Avalie com cuidado se seu desejo é de ter um imóvel maior ou de se mudar para um imóvel maior. Seu desejo é de passar alguns finais de semana na praia ou ter uma casa de praia.

Dados mostram que as pessoas trocam de casa a cada dez anos. Esse número se eleva quando a idade da pessoa é inferior a 40 anos. Portanto, comprar imóvel se tem menos de quarenta anos porque achou que esse era o imóvel ideal, pode ser uma decisão inadequada.

Reflita sobre a real necessidade de passar por dificuldades de financiamento, ou corrosão e imobilização de seu patrimônio concentrando em um único ativo.

Como a compra envolve um grande valor e é uma decisão que custa caro quando alterada em pouco tempo, antes de comprar, alugue o imóvel que deseja morar e avalie se você realmente precisa possuir e se ele realmente é o que desejava. Lembre-se, alugar pode ser a melhor decisão de investimento.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.