Há menos de quatro anos, o retorno sem risco e com liquidez de um investidor era superior a 14% ao ano. Após a redução da Selic, nesta última quarta-feira, este rendimento caiu para menos de 0,20% ao mês. Esta redução tem despertado o interesse pela diversificação de investimentos no segmento imobiliário. Discuto abaixo algumas questões para se perguntar antes de comprar.

A primeira questão que se deve levantar é se realmente faz sentido comprar imóvel para investir. De fato, acredito que ter uma parcela de até 30% do patrimônio em imóveis pode fazer sentido, no longo prazo, se o investimento atender a certos critérios.

Quando se adquire um imóvel para investimento, há duas fontes de ganho: rendimento de aluguel e ganho de capital. O rendimento de aluguel é peça fundamental, pois se o imóvel não apresenta perspectiva de aluguel fácil, seu ganho de capital pode ficar comprometido. Portanto, é fundamental avaliar com cuidado esta primeira pergunta.

Para quem será alugado?

O primeiro erro ao pensar em adquirir um imóvel para investimento é adquirir algo pensando em si e não em quem pode utilizar. Parece algo simples, mas é preciso ter cuidado para que suas preferências não restrinjam o espectro de pessoas que possam desejar alugar.

Neste sentido, deve ser realizada uma avaliação criteriosa de mercado para entender a demanda. Se for um imóvel residencial, deve avaliar características de facilidade de transporte, proximidade de centros comerciais, faculdades, ou hospitais de forma a ampliar as possibilidades de pessoas interessadas.

Cuidado com imóveis de veraneio. Eles podem parecer um paraíso para você, mas o interesse de terceiros pode não ser o mesmo.

Quando avaliar salas comerciais, além de facilidades de transporte, é muito importante entender que tipos de negócios podem demandar, se já existem outros similares na região e como o seu se destacaria.

As características do imóvel influenciam no preço, mas são elementos fundamentais no retorno. Se comprar um imóvel por um preço “barato” e não conseguir alugar para ninguém, pode ter certeza de que vai obter um preço ainda mais barato quando desejar vender.

O rendimento proveniente de aluguel, líquido de impostos e custos, oferece taxa de retorno competitiva com alternativas de mesmo risco?

O retorno líquido de todos os custos é peça fundamental na escolha do imóvel certo. Não confie no seu “sexto sentido” ou em perspectivas sem qualquer fundamento.

Você deve fazer uma pesquisa no prédio e na região para entender qual o valor de aluguel que poderá receber.

Pesquise sobre novos empreendimentos nas proximidades e os possíveis proprietários no mesmo prédio. Imagine, se todos do seu condomínio também forem alugar, possivelmente, haverá excesso de oferta. Lembre-se que, neste caso, o preço do aluguel pode cair.

Conforme pode ser visto na figura abaixo, a pesquisa mais recente do portal FipeZap aponta que o rendimento médio nacional de aluguel bruto de despesas é de 5,44% ao ano para imóveis comerciais e de 4,85% ao ano para residenciais. Essas taxas são calculadas dividindo o valor do aluguel anunciado pelo preço de venda.

Perceba que o preço de venda não é seu custo de aquisição. Você deveria acrescentar custos de transmissão como o ITBI e a corretagem de venda que, provavelmente, terá de pagar. Isso pode encarecer o preço em até 10%. Portanto, considere o custo total para calcular a taxa de aluguel.

Entenda que o condomínio não é uma receita sua. Portanto, se seu imóvel tiver um alto condomínio, seu aluguel ficará comprometido, pois o inquilino vai comparar o custo total com outros imóveis na região.

Encontrada a sua taxa de aluguel, subtraia dela o imposto de renda, custo de imobiliária, despesas de manutenção periódica e uma taxa de vacância.

Lembre-se, o rendimento líquido não pode ser inferior ao rendimento líquido de IR de um título público de longo prazo referenciado ao IPCA. Esse rendimento líquido de IR hoje é superior a 3% + IPCA ao ano. Não é adequada a comparação com a taxa de juros real implícita no CDI como realizado pelo FipeZap na figura acima.

Você só pode adquirir um imóvel com rendimento de aluguel líquido de custos igual ou inferior ao do título público, se acreditar que o preço do imóvel vai subir mais que a inflação para compensar.

Uma alternativa a comprar imóvel direto são os fundos de investimentos imobiliários (FIIs). Conforme apresentado na figura abaixo, eles estão proporcionando retorno médio próximo de 6,5% ao ano líquido de taxas e IR.

Portanto, em termos de rentabilidade, a compra de imóvel por meio de FIIs é, na média, imbatível. Perceba que o rendimento líquido deles é bem superior ao dos títulos públicos de longo sem descontar o IR destes últimos.

Qual a liquidez para venda?

Quando investidores realizam qualquer aplicação financeira, sempre questionam qual a liquidez para venda. Até mesmo quando aplicam em investimentos que deveriam segurar por mais de dois anos, como fundos de ações, estes investidores se incomodam quando a aplicação tem prazo de resgate de 30 dias.

A avaliação de liquidez também ocorre quando se analisa a compra de um carro. A capacidade de se desfazer bem e rápido do automóvel é considerada.

No entanto, estranhamente, esta preocupação não é considerada na aquisição de um imóvel. Muitas vezes consideram natural a possibilidade de passar mais de um ano sem conseguir vender.

É importante analisar a capacidade de venda. Esta pesquisa pode ser feita de forma simples consultando o tempo de anúncio e corretores.

Neste quesito, os FIIs, novamente, saem na frente. Sua liquidez é de apenas dois dias.

O imóvel demanda investimento em reparos frequentes ou manutenção?

Cuidado com imóveis mais velhos. Podem parecer baratos, mas possivelmente vão demandar investimentos na parte elétrica ou hidráulica.

Esse custo é de responsabilidade do proprietário. Portanto, custos frequentes de manutenção podem reduzir sua rentabilidade.

Novamente, os FIIs saem na frente nesta questão, pois a rentabilidade distribuída já é líquida destes custos e ainda de um percentual provisionado para gastos.

Qual o risco de vacância?

A vacância é um dos principais riscos para quem adquire imóvel para investimento. Neste momento em que empresas estão refletindo sobre a necessidade de espaço e de endereço, maior deve ser sua atenção na aquisição de salas comerciais.

Imóveis residenciais também não estão isentos de risco. Locatários estudam mudança para o interior ou de tamanho do imóvel.

A melhor forma de mitigar o risco de vacância é pela diversificação. Ou seja, se tiver muitos imóveis e a vacância for de 20%, você ainda terá 80% dos imóveis provendo renda que será suficiente para cobrir os custos daqueles vazios e ainda obter lucro.

No entanto, se tiver apenas um ou dois imóveis, seu risco é maior. Além de perder a renda de seu único imóvel, os custos de condomínio, impostos e manutenção vão retirar receita de outras aplicações financeiras, podendo se transformar em um estorvo.

Também neste sentido, como por meio de FIIs, você pode investir em dezenas de imóveis com um valor significativamente baixo, eles são muito mais seguros que o investimento em imóveis diretamente.

A análise de um investimento imobiliário de forma a elevar as probabilidades de ganho é uma atividade tão árdua quanto a avaliação de uma empresa para compra de suas ações. No entanto, poucas pessoas gastam o tempo necessário na sua realização. Neste sentido, os fundos de investimentos imobiliários se mostram como alternativa mais segura e de retorno superior.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.