Usualmente o mercado imobiliário tende a sofrer fortemente durante períodos de contração econômica. Entretanto, ao contrário do senso comum, neste ano, os imóveis não só não apresentaram a queda esperada, como também estão com demanda mais aquecida. Entretanto, antes de fechar o negócio, compradores enfrentam um novo dilema.

Antigamente, a parte mais difícil era escolher o imóvel ideal. Parece que o fato de as pessoas terem passado mais tempo em casa, seu ideal de imóvel ficou mais claro. No entanto, uma nova dúvida aflige os compradores: qual a melhor forma de financiar a aquisição.

Há alguns anos, existia apenas uma forma de financiamento que era TR + taxa fixa. O surgimento de três novas modalidades tem confundido os compradores.

Atualmente existem quatro formas de financiamento: Taxa Fixa, TR + Taxa Fixa, IPCA + Taxa Fixa e Poupança + Taxa Fixa.

Exceto pela primeira, perceba que as formas de financiamento são compostas de dois elementos. O primeiro é um indexador de correção monetária: TR, IPCA (índice oficial de inflação) e a taxa de rendimento da Poupança. O segundo é uma Taxa Fixa que é o elemento de juros prefixado.

Muitos imaginam que pagar a menor Taxa Fixa é a melhor escolha. Sabendo disso, alguns bancos concentram a propaganda nesta parte do custo do financiamento e influenciam de forma errada o processo de compra. O indexador de correção é parte relevante e pode chegar a ser até maior que a Taxa Fixa.

Mostro abaixo quais formas de financiamento possuem a menor Taxa Fixa e explico porque selecionar um delas pode ser um grande erro.

Fazendo uma pesquisa neste último sábado entre os principais bancos, encontrei as seguintes alternativas para financiamento de um imóvel de valor de R$ 500 mil por 20 anos: 9% ao ano prefixado, TR + 6,99% ao ano, IPCA + 3,55% ao ano e Poupança + 3,99% ao ano.

O comprador desavisado ficaria tentado a escolher o financiamento com a correção monetária pelo IPCA ou pela Poupança, pois possuem a menor Taxa Fixa.

Preste atenção nas propagandas. Naquelas em que a forma de financiamento é com correção por Poupança ou por IPCA, estes indexadores aparecem em letras muito pequenas. Quase não dá para ver que há um indexador e o destaque é apenas na Taxa Fixa. Você bem sabe que estas letras pequenas costumam esconder um risco. Aqui não é diferente.

O IPCA acumulado dos últimos 12 meses já supera os 4,2% ao ano. Portanto, o indexador já é maior que a própria Taxa Fixa do financiamento. Segundo o relatório Focus do Banco Central (BC), nos próximos três anos, o IPCA deve superar 3,5% ao ano.

Logo, quando compomos a Taxa Fixa de 3,55% ao ano com esta correção de 3,5% ao ano, já resulta em uma taxa total superior aos 6,99% ao ano da correção com TR.

Lembrar que enquanto a Selic for menor que 8,5% ao ano, a TR será zero.

Não se espera que a Selic suba acima de 8,5% ao ano nos próximos anos. Se por acaso ela ultrapassar esta marca daqui a 5 anos, isso só ocorreria porque o IPCA superou os 6% ao ano. Nesta condição, a TR ainda continuaria muito baixa. Assim, o financiamento com correção monetária pelo IPCA é muito arriscado e pior neste momento.

A correção pela Poupança segue raciocínio similar. Conforme o relatório Focus do BC, economistas de mercado esperam uma taxa Selic de 3%, 4,5% e 6% ao ano ao final de 2021, 2022 e 2023, respectivamente.

Como a Poupança remunera 70% da Selic, a partir de 2022, se a Selic estiver a 4,5% ao ano, a Poupança renderá 3,15% ao ano. Ao compor a taxa de financiamento total de Poupança + 3,99% ao ano, o resultado também será superior a 6,99% ao ano.

Logo, vimos que entre as três formas de financiamento com correção monetária, justamente a tradicional relativa à TR continua sendo a mais indicada.

Mas será que ela também é a melhor escolha quando comparada à Taxa Fixa de 9% ao ano sem correção monetária?

Para que o financiamento pela taxa prefixada sem correção monetária seja melhor que a corrigida pela TR é necessário que a TR suba acima de 1,87% ao ano. Esta situação, no cenário atual parece muito distante de ocorrer. A TR só esteve maior que este patamar quando a Selic ultrapassou os 12% ao ano.

Como parece improvável que a Selic supere 12% ao ano em um horizonte razoável de projeção, a melhor alternativa se mantém como a correção pela TR.

Reforço que a escolha da forma de financiamento assume cenários de mercado e probabilidades. O intuito deste texto foi o de orientar o leitor sobre como realizar a comparação. Assim como, analisar qual o cenário de mercado atual parece mais provável e qual forma de financiamento seria mais vantajosa nesta condição.

Neste sentido, apesar das várias alternativas de financiamento existentes no atual momento, aquela que parece mais interessante continua sendo a velha e tradicional Taxa Fixa + TR.

Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.