Desanimados com os rendimentos dos investimentos financeiros de risco, investidores têm migrado para imóveis. Enquanto o Ibovespa, fundos imobiliários e títulos públicos de longo prazo referenciados ao IPCA caem neste ano 13,4%, 9,6% e 7,1%, respectivamente, os preços dos imóveis residenciais sobem 5,18%, segundo o portal FipZap. Mas será que a compra de imóveis residenciais é o melhor investimento imobiliário no momento?

Para caracterizar um investimento imobiliário como a melhor oportunidade, podem ser elencados vários critérios. Neste momento, vou comentar sobre apenas um deles: o preço negociado em relação ao custo de reposição.

Ninguém é capaz de discordar que comprar um ativo abaixo de seu custo de reposição é um bom indício de um grande negócio. Esse conceito não é recente. Em 1966, Nicholas Kaldor criou um índice para medir esta característica. A partir de 1977, este índice ganhou popularidade com o trabalho do prêmio Nobel em economia, James Tobin.

Este índice é chamado Q de Tobin e é calculado a partir da divisão do valor de mercado pelo custo de reposição do ativo, conforme equação abaixo.

Segundo Tobin, o mercado estaria em equilíbrio quando este índice fosse igual a 1, ou seja, o preço de mercado fosse igual ao custo de reposição. Quando o índice está entre 0 e 1, isso significa que o ativo está sub precificado, ou seja, está barato.

Com isso, eu coloco um questionamento para sua reflexão. Você acredita que os lançamentos residenciais que eventualmente você vê no seu bairro estão saindo abaixo do custo de reposição? Ou mesmo igual?

Você com certeza já sabe a resposta. Mas neste momento pode estar se questionando se existe algum imóvel que negocia abaixo de seu custo de reposição.

Possivelmente se pesquisar muito, pode ser que encontre imóveis cujo proprietário esteja enfrentando dificuldades financeiras, que estejam com processos ou em leilão, e, nesse caso, possivelmente estariam abaixo do custo de reposição, ou seja com um Q de Tobin menor que 1.

No entanto, não precisa procurar muito e vai encontrar uma série de fundos imobiliários (FIIs) de tijolo que se encontram abaixo de seu custo de reposição.

Vou ilustrar este caso, citando apenas alguns exemplos de FIIs do segmento de logística. O segmento de logística foi um dos segmentos que até se beneficiaram durante a pandemia com o crescimento do comércio online. A expansão do comércio eletrônico elevou a demanda por galpões logísticos para proporcionar distribuição mais eficiente.

O custo de construção de um galpão logístico não é único. Ou seja, como um apartamento, localização e outras características alteram o custo de reposição. No entanto, considerando transações recentes e informes de prospectos de emissões é possível dizer que o custo médio de reposição de galpões de alto padrão é próximo de R$ 3 mil por metro quadrado.

A tabela abaixo apresenta alguns dados dos FIIs do segmento de logística.

A quarta coluna da tabela acima apresenta o valor de mercado que cada FII de logística negocia por metro quadrado. É possível observar que vários FIIs negociados na B3 do segmento de logística apresentam valor abaixo do que seria um custo de reposição médio. Ou seja, estão com o Q de Tobin abaixo de 1.

É como se tivesse chegado a Black Friday e existissem descontos de 10 a 30% sobre o custo de se construir os imóveis.

A última coluna desta tabela apresenta a taxa de dividendos anualizada de cada FII. A taxa de dividendos representa quanto se ganha em dividendos em proporção ao preço de mercado do momento. Esta taxa é isenta de IR. O ganho de dividendos de FIIs de tijolo como estes nada mais é que o repasse do aluguel dos imóveis. Lembro que este aluguel é corrigido pela inflação anualmente.

A taxa média deste segmento está superior a 8% ao ano isento de IR. Isso está bem superior ao rendimento médio que se obtém em investimentos de imóvel residencial para aluguel. Segundo o  FipeZap a taxa anual de rendimento de aluguel de imóveis residenciais está em 4,63%, bruta de IR e de custos. Ou seja, nestes FIIs você ganharia o dobro de rendimento de aluguel que um imóvel residencial.

Reforço que o fato de um ativo possuir seu valor de mercado abaixo do custo de reposição não evita que ele não possa se desvalorizar ainda mais. A convergência ao equilíbrio, ou seja, para um Q de Tobin igual a 1, pode ocorrer apenas no longo prazo.

No entanto, alguns FIIs proporcionam uma excelente renda de dividendos no período intermediário até que a convergência ao custo de reposição ocorra. Assim, pode ser que exista um momento melhor para investir neles, mas eles parecem preferíveis à alternativa de aplicar em imóveis residenciais como investimento.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor